自如|北京租赁调控升级，自如一年要损失十亿？( 二 ) 租赁|北京市|链家

相关资料显示，自如成立于2011年10月，原本是链家一个事业部，后来成为独立公司，完成数轮融资，目前穿透实控人为Ziroom (HK) Limited 。
重装修模式受冲击
虽然可做转租生意，但新规仍对自如影响巨大。
隔断房、群租房一直是北京近几年整治租赁乱象的重点领域。
2019年7月，北京市住建委等部门发布的新版租赁合同示范文本中，明确提出了“不得改变房屋内部结构分割出租” ，禁止隔断房出租，已经从政策上升至法律层面。
今年2月12日，北京住建委印发《关于做好违法群租房整治中疫情防控工作的通知》，再次强调要将违法群租房整治工作纳入社区防控体系，进一步强化住房租赁企业的主体责任。
这次北京市住房租赁条例《意见稿》再次明确，出租住房应当按照规划设计的套、间出租，住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
但自如的隔断房一直存在，并成为赚取更高租金差的手段。
根据天眼查，北京自如生活企业管理有限公司多次因“未以该房屋原设计的房间为最小出租单位出租”被住房和城乡建设委员会处罚。

在自如租房App上，两位管家告诉雷达财经，两所房子其中一个卧室是隔断间。另一位管家透露，目前的隔断间都是之前遗留的。

张大伟认为，如果政策严格执行，不允许客厅住人，自如等企业的房源，基本全部违规。他估计，光客厅不准住人这一条，按自如的规模，一年的直接损失就在十亿级别。
“如果是集中式的整幢楼要改一些结构，需要报规划部门批准，有了规划部门的改建许可，应该可以打隔断。 ”胡景晖也表示，分散式的隔断应该会被禁止，因为这个也没有说审批不审批的事儿。
因此新规对自如分散式的打隔断，应该有很大影响。
此外，在自如的重装修模式下，室内装修空气质量是影响租客健康的关键指标。《意见稿》要求，室内装修空气质量不符合有关标准规范的住房不得用于出租用于居住。
对于空气质量必须合格的要求，胡景晖分析，这算是一个重申，自如自2018年“甲醛房”事件之后，应该对空气质量的问题引起了重视，但这次写到法律里边，对于自如来讲，肯定会面临更严格的这个空气质量检测。
“实际上来讲就是对于空气污染的处理就要加大力度，说白了就从装修完到入住，这个中间的间隔时间应该会加长，加长的话收益就会减少。 ”
公开信息显示， 2018年，阿里P7员工住自如甲醛房后，得白血病身故引发全网关注。
然而数年时间过去，自如“甲醛房”事件仍时有发生，无论是媒体报道，还是黑猫投诉和社交平台，相关投诉均不少。

张大伟进一步强调，不允许打隔断+空气质量必须合格，就代表了以后客厅不允许单独出租，这对于自如类的租赁企业来说，基本就代表了重装修模式将不可能再存在， “当然这个前提是政策严格执行。 ”
资金监管新政压缩盈利空间
对二房东而言，更隐秘的盈利来源是占用租客资金带来的收益。
据了解，目前自如鼓励租客季付或者年付，一次性付款越多，优惠越大，按月计算的房租就约便宜。
有证券业人士表示，如租客以年付方式支付租金，月付方式向业主付租，就可以形成至少11个月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服务费，自如平台上就形成了一个资金池。
所以，住房租赁条例提出，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和；超过的，收取的租金应当纳入监管。同时，住房租赁企业向承租人收取的押金数额不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。