社会效益|碧桂园的长期主义：稳字当头，科技助跑，兼顾社会效益二手房|城镇化率|房产

房地产的经营逻辑正在经历一场深刻的重构，作为触发行业调整的第一个重磅政策，“三道红线”为杠杆划定了确定的边界，却为房企开启了充满变数的未来。如何顺应市场变化，在不确定中找到确定，“行稳致远，坚持长期主义”的发展战略是行业龙头碧桂园给出的答案。
“目前公司仍处在较为健康的黄档，但公司有信心在2023年中期之间，实现从黄档到绿档的调整。”8月24日，碧桂园集团总裁莫斌在2021年度中期业绩发布会刚刚开始时，便主动回应了外界关注的“三道红线”问题。

（碧桂园2021年度中期业绩会）
按照监管部门的标准，截至今年年中碧桂园仍有一项指标“踩线”，但实际上财报数据表明其始终保持着财务状况的持续优化。发布会上，碧桂园集团首席财务官伍碧君补充道：“我们是通过资产运营去逐步降低负债率，而不是通过立刻缩表。”
通过资产运营的方式，不仅推动碧桂园向全线绿档的目标靠近，也使得公司在行业波动中，维持整体经营水平的企稳向好、多元化业务的快速成长，保持行业领先地位。
核心数据优化，管理红利时代坚持“三个不动摇”
根据碧桂园公布的业绩报告，今年上半年，公司实现权益销售金额达3030.9亿元，同比增长14%；实现营业收入2349.3亿元，同比增长27%；毛利、净利润和股东应占核心净利润分别取得462.8亿元、224.2亿元和152.2亿元的成绩。
值得一提的是，尽管期内碧桂园的毛利率和净利率微降，但在业绩会上，碧桂园集团常务副总裁程光煜给出了一颗“定心丸”。
“我们合约销售的毛利水平，其实在去年下半年已经企稳回升，尤其是2021年新项目的质量大幅提升”，不过销售端反映到收入端“需要一年多的时间”，因此其预计在明年下半年，收入端的利润水平“会达到企稳回升的状态”。程光煜透露，碧桂园在2020-2021年获取的项目，已销售未结转的毛利率介于20-25%。
业绩稳增的同时，碧桂园也在实现财务方面的稳健。充足的现金流是公司抵御风险的重要屏障，对于资金密集型的房地产行业更是如此。今年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率将近90%，已连续6年达到90%或以上。
此外，期内碧桂园呈现有息负债和融资成本“双降”的态势。时代财经获悉，截至今年6月30日，碧桂园总借贷余额降至3242.4亿元，而2019-2020年底该项数据分别为3696亿元和3265亿元；碧桂园的融资成本在保持行业低位的同时继续往下走，今年上半年达约5.39%，而2019-2020年分别为6.34%和5.56%。

（来源：企业公告）
值得一提的是，碧桂园一年内到期的债务占比也在下降。期末的3242.4亿元有息负债中，一年内到期部分为875.4亿元，占比仅约27%；而此时，碧桂园的可动用现金余额高达1862.4亿元。
整体经营水平的提升，不断推动碧桂园向全线绿档的目标靠近。按照三道红线的标准，截至今年年中，碧桂园唯一踩线的指标为剔除预售账款后的资产负债率，已由去年底的80%降至77%。其余两项指标虽早已达标，但也继续优化，期末碧桂园的净借贷比率49.7%，相比去年底下降了5.9个百分点；而现金短债比为2.1，也相较去年底的1.9倍有所提升。
“在2023年6月之前，我们能够成功转绿，这和之前的计划是一致的。”业绩会上，碧桂园的管理层多次向外界释放信心。
在业绩会上，伍碧君补充道，公司是通过资产运营而非缩表来逐步降低负债率；莫斌则更详细地阐释了碧桂园在管理红利时代，主要从“三个不动摇”来实现公司的“行稳致远”，即经营理念不动摇、投资标准不动摇、投资转化率不动摇。