二、土储“广积粮、高筑墙” ， “两集中”竞争加剧
万科土储呈现质、量俱优 ， 分布较为集中的特点 。 1）在手资源丰富 ， 可满足未来三年发展需求 。 新获取项目总规划建面达3366.5万平方米 ， 其中权益规划建面为2058.8万平方米 ， 权益地价总额为1381.5亿元 ， 占销售金额比例约为20% ， 权益比例达到63%；新获取的项目的平均地价是6710元每平方米 ， 占销售均价比例约为44% 。 分区域的权益拿地金额 ， 由高到低排序 ， 分别是上海区域35%、南方区域14%、北方区域20%、中西部区域14%、西北区域7% 。 2）布局重点城市群 ， 万科2020年新获取的项目86.6%位于重点城市群 。 从四大城市群分布来说 ， 万科在除京津冀以外的三大城市群2020年新增土储货值都进了前十 ， 其中粤港澳大湾区拿地金额302亿元 ， 仅次于保利屈居第二位；长三角地区拿地金额551亿 ， 位居第四；中西部地区拿地金额280 ， 位居第9位 。 3）从历史看新增土储增速放缓 ， 土储新增计容面积从2019年高点3323万平米回落至2020年2364万平米 ， 同时货值2020年同比仅有0.5%增长 。 平均地价有所提高并非来自土地市场的火爆 ， 而是万科主动改善了土地布局 ， 加码重点城市群比例 。


行业出清时期 ， 借高杠杆房企债务危机 ， 万科充当白衣骑士低价收购资产包达成双赢 。 继2017年收购广信551亿资产包和2020年7月战略投资泰禾后 ， 万科在2021年上半年相继收购多个蓝光地产优质项目和华夏幸福位于南京的项目 。 其中蓝光成都天府黑钻项目是定位天府新区的TOP系列产品 ， 华夏幸福的“孔雀城上元府”是2016年南京地王项目 ， 处于基本竣工未售阶段 。 这些项目区位极佳 ， 能保证销售去化率和回款速度 ， 因而属于成功的“抄底” 。 （华安证券）

总结：万科战略升级 ， 从“城市配套服务商”到“城乡建设与生活服务商” ， 落点从偏“硬实力”的“配套服务”转向偏“软实力”的“生活服务” 。
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