万科|营收超4000亿，稳居世界500强，万科A逆流而上！营收|世界500强|毛利率

【万科|营收超4000亿，稳居世界500强，万科A逆流而上！】公司自2016年首次跻身《财富》“世界500强”榜单，已经连续6年上榜， 2020年位列第160位，此前分别位列榜单第356、307、332、254、208位。

据华安证券研报分析，万科在三条红线限制下，可以依托出色的经营状况、业务布局、及稳健的财务条件跳脱桎梏， “以不变应万变” 。在自身拿地、销售、业务布局等方面更加“自有” ，同时也避免疲于应对“政策补丁”而频繁改变经营策略，保持战略定力方可抓住新机遇，凝心聚力行稳致远。
一、开发端业绩承压领跑，前三阵营保持稳中有升
公司2020年营业收入4191.1亿元，同比增长13.92% ，相对于2014年和2017年的两次营收增速低谷， 2020年遭受新冠肺炎疫情下营收增速回调幅度较小，反映了公司稳健的经营风格。在公司收入贡献构成中，开发业务占比仍居首位达95.5% ，物业部分较往年稳步提升至3.7%；其他业务占比为0.8% ，与2018年相比有所下降，原因在于万科2019年开始“收敛聚焦，巩固提升基本盘” 。值得注意的是， 2020年开发业务仍然实现了销售金额7041.5亿元，同比增长了11.6% ，疫情期间仍保持两位数增长实属不易。

疫后房企销售超预期，行业集中度加速提升。 2020年万科在全国商品房市场的份额约4.03% ，多年保持稳健水平，行业TOP20集中度从2016年25.2%提升至2020年41.0% 。在市场扩容的前提下，万科稳居前三阵营，主要得益于之前累积的规模优势、品牌认可度和注重科学管理与时俱进。
分城市能级来说，万科仍在多个城市具有“统治力” 。受2020年疫情和政策调控影响，万科在一线城市里仅上海保持了市占率上升，北京市占率有所下降但是排名同比2019年上升了3位进入TOP4 。深圳是排名下滑比较严重的，全口径销售额从2019年328亿缩水成2020年63.5亿。

在房企销售权益比持续下降趋势下万科反升，权益利润改善可期。万科、碧桂园、恒大2020年年内合同销售金额权益占比分别为65%、85%、95% 。在头部房企中，万科在销售权益比这部分的提升空间较大，且因万科并不存在通过合作项目间接降低表内负债以满足“三条红线”的刚需，因而可判断在未来越来越难获得较为优质土储的前提下，万科会减少合作项目比例，从而提高权益比。

未结算项目占比大，未来业绩确定性高。 2020万科合并报表范围内有4918.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6981.5亿元，较上年末分别增长14.7%和14.6% 。

行业毛利率探底，后期万科净利率有望得到修复。 2020年万科总体毛利率29.3% ，净利率14.2% ，分别同比下降7.0pct及0.8pct 。万科房地产相关业务的毛利率为22.6% ，同比下降4.6pct 。公司全面摊薄净资产收益率为18.5% ，较2019年下降2.2pct 。开发业务毛利率水平与TOP50房企的平均值基本持平，下降主要原因在于：1）宏观环境导致地产开发业务成本大幅上升，同比增长26.2% ，大幅超过地产开发收入13.8%的增速；2）2017年~2018年由于市场热情高涨，土地溢价率高企，该阶段获得的土地转化货值集中在2020年进入结算周期，恰逢多地刚好执行限价调控政策，因而面粉价格逼近面包价格，导致毛利空间缩减。