东莞|5年前房价最高，如今临深怎么就输给了城区？董明珠|董大姐|美的|格力空调

财富是你认知的结果，赞同吗
努力很重要，但有时候会选择却＞努力！

就拿买房这事来说，比如有两个人十年前都在深圳买房，一个买在了龙岗，一个买在了南山，现在财富相差5倍是有的

聚焦东莞楼市，仅看5年，当年不同区域的选择也会带来完全不同的结果。

比如临深楼市和城区楼市，5年河东，5年河西。

房价反超，临深“普涨”，城区“优涨”

临深与城区，是东莞这几年房地产发展过程中的重要引领者。

5年前，东莞楼市最火爆的区域无疑是临深片区，那时候东莞还没有限购，受大量深圳客外溢影响，临深片区的长安、凤岗、塘厦、黄江稳坐东莞房价第一梯队，是东莞整体均价破2万/㎡的镇街。

而当时的城区，房价处于第二梯队，维持在1.5万/㎡左右。

2016年东莞房价来源：合富辉煌

转折点发生在2017年4月11日，东莞出台了楼市限购政策，规定非东莞户籍购买首套新建住房需1年社保或个税证明。

由于深圳客外溢受到抑制，临深片区房价进入了长期滞涨期。而城区片区在东莞CBD等“强心”规划利好下，房价实现反超。

数据显示，2021年上半年，临深片区的塘厦、凤岗、黄江房价仍是2字头，而城区片区的南城、东城、莞城、万江房价已是4字头。

2021年上半年东莞房价来源：合富辉煌

实际上，从整体上看，近几年临深片区属整体房价上涨的“普涨”，而城区片区则属于“优涨”。

那么，是什么原因导致临深片区房价“普涨”和城区房价“优涨”呢？

临深供应量大，城区供需平衡

从供应端来看，近年来，临深片区新房供应远远在城区片区之上。

数据显示，2021年上半年，临深片区的塘厦、黄江、凤岗的新房总供应量为65.7万㎡，城区片区的南城、万江、东城新房总供应量为51.3万㎡。

而由于成交量相差大，城区片区的南城、万江总供应需求比为1.5，临深片区的总供应需求比为3.0以上。

也就是说，城区片区供需基本平衡，而临深片区则供大于求。

数据来源：东莞中原

外来需求受抑制，本地需求迸发

从需求端来看，自2017年东莞出台了楼市限购政策后，深圳客失去了购房资格，外来需求受到很大抑制，以深圳客为主的临深片区自然受到的影响也最大。

数据显示，近几年深圳客在东莞购房比例持续下降，至今年上半年，深圳客比例已降至4%。

数据来源：东莞中原

而城区片区由于主要以本地需求为主，且受供应不足影响，需求量大，但长期被压制。近几年又受东莞CBD等强心战略影响，需求得到进一步增加。

东莞CBD规划图

因此，在购房政策、城市规划等因素影响下，购房需求端发生了根本性的变化，这是造成临深片区房价仅仅是跟随普涨，而城区片区房价实现“优涨”的主要原因。