租户|中国长租公寓行业发展现状及趋势分析，市场发展潜力巨大「图」( 二 ) 风财讯

资料来源：华经产业研究院整理
四、长租公寓行业发展趋势
1、实现规模化与资产证券化
国内大多长租公寓运营商采用重资产运营模式，前期投入占比较大，财务风险较高。企业要想缩短投资回报期，公寓需要规模化来降低边际成本，从而达到对成本和费用的管控和分摊。在长租公寓行业负杠杆运作的大环境下，目前长租公寓运营商还在致力于提高居住体验、抢占市场份额和提升品牌调性的阶段。长租公寓行业还是一片红海市场，今后将迎来整合阶段，简单的收租转租模式的企业将会被脱颖而出、实力雄厚的品牌公寓收购或者双方达成合作，品牌公寓的逐步扩张，使得长租公寓行业渐渐朝着规模化发展。
而长租公寓要想尽快实行规模化发展，就不得不增加引流资金，拓宽融资渠道，获得充足的现金流。并且对于采取重资产运营模式的运营商需要建立较为完善有效的退出机制，所以需要出台针对长租公寓企业的金融产品和完善ABS、REITs和商业房地产抵押贷款支持证券衍生产品的管理制度，尽可能实现资产证券化，缓解企业资金压力。
2、公寓智能化、信息化
在如今大数据、人工智能、移动互联网、云计算和物联网的驱动下，长租公寓的运营管理会更加简便化。租户的偏好、市场需求、房源信息等因素都能够通过技术手段获取和分析。同时，完善的征信系统和健全的双向反馈信息平台的搭建，能够促进运营商和租户的交流，让公寓和租户双向选择，加速品牌公寓的整合和改善租户的居住环境。通过引入政府监管入口，更好地使租户的权益得到保障。未来，长租公寓会转向智慧型公寓，即长租公寓与智能家居等结合，针对租户的个性提供差异化服务，通过装修和家具的优化来提高租户的体验感。
3、制度日渐完善，行业标准统一
2021年，《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》下发，文件指出，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。同时，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。这在很大程度上制止了长租公寓企业不合理预收房租的行为，扼住病态扩张的源头，保护了租户的权益。
随着长租公寓的发展，各种潜在的问题日渐显现，少数住房租赁企业高风险运作，严重影响住房租赁当事人的合法权益。但国家针对性的住房租赁法律法规也在不断出台，关于长租公寓运营商的资质和入门门槛未来会有规范体系进行严格审查，并且着力长租公寓的房屋质量要求、租金定价和租户权益的保护，会逐渐形成统一的行业标准和规范，为长租公寓行业稳定持续向好的发展保驾护航。
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