租户|中国长租公寓行业发展现状及趋势分析，市场发展潜力巨大「图」风财讯

一、长租公寓分类
长租公寓在资本运作上可以分为重资产和轻资产两种，在管理模式上又可分为集中式管理和分散式管理的长租公寓。也就是说，长租公寓可以分为两个维度，四种模式，即：重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式和轻资产分散式。然而在实际上，几乎不存在重资产分散式的长租公寓。不同类型的长租公寓具有不同的优缺点，而其中，蛋壳模式的分散式的长租公寓是最容易暴雷的典型。

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二、长租公寓现状
租赁市场的需求跟流动人口的数量息息相关。截止至2020年，我国的流动人口数目为2.33亿人。根据国家卫健委在2017年对流动人群的调研数据统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比仅有29%，7成以上的流动人口在本地居住都是租房。若以2017年流动人口中租房人口占比计算，2020年我国有租房需求的人口将达到1.66亿人；《2020大学毕业生租住蓝皮书》显示，2020年毕业生平均月租金为1357元，据此粗略估计我国2020年的租赁市场规模达到2.7万亿元，市场有很大的发展空间。

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与前两年步入“大跃进”式快速发展的阶段有所不同，2020年整个长租公寓行业则是被蒙上了一层阴霾，“爆雷”无疑成为了行业的年度热词，除了多次出现在新闻热搜榜上的蛋壳公寓事件外，年内全国还有多个不同规模的长租公寓品牌也都出现了问题。尽管年初的新冠疫情给整个社会都带来了猝不及防的冲击，长租公寓行业的确也遭遇了短期运营成本上升、房屋空置率走高等问题，整个行业的生存环境面临着挑战。

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相关报告：华经产业研究院发布的《2021-2026年中国长租公寓市场供需现状及投资战略研究报告》

三、长租公寓行业相关政策
长租公寓可以快速解决居民住房问题，尤其是单价较高的一二线城市。我国流动人口规模大，特别在人口净流入大的城市，中低收入和年轻群体的居住需求存在很大缺口，租赁市场的发展能够解决居民的住房问题。
此外还能为房产税的实施做好基础。传统的房东直接面向租客的租赁市场模式下，若采取税收政策，房东会提高房租，将税收转嫁到租客身上，不利于租赁市场的稳定。而当长租公寓达到一定规模之后，长租公寓的价格将由运营商主导，而运营商在经营的过程中已经缴税，因此将会对房产税的转嫁产生抑制作用，从而维护租赁市场的稳定。另一方面，还有利于政府更好的管理租赁市场，促进租赁市场和谐稳定发展。
由于以上原因，政府大力支持长租公寓的发展。2015年开始，政府陆续出台政策支持地产开发企业发展长租公寓业务。此外在长租公寓资金端，政策也给予充分支持，包括企业专项债券的发行以及鼓励租赁REITs的发展。

资料来源：华经产业研究院整理

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从全国几大重点城市年内出台的租赁住房相关的政策来看，与前两年地方政府多数出台培育市场、详尽的租赁住房供应计划有所不同，2020年出台的地方类租赁住房政策中则出现了更多会影响到市场实际供求的政策。这其中，尤为加大政策倾斜力度的，主要就体现在增加市场供给的方面，多个城市均提出了将存库存压力较大的商业、办公、工业厂房等类型的物业改造为租赁住房的指导政策，对建设租赁住房的企业提供资金补贴及安排专项资金等，这些地方城市出台的此类政策无疑都是为了解决两方面的问题，即去非住宅类物业的库存、提振租赁住房市场的有效供给。