净现金流|绿地控股的债务情况确实是好于其他龙头房企，但也只能说好一些深圳市|中国证券报

上次在说到恒大、碧桂园和万科的情况时，有朋友说绿地是排名前三的，于是今天我们就来把绿地也补充分析一下吧。

先比较一下四家企业的营收情况：

确实如网友们所说，按营收来看绿地控股以4561亿元，仅排在恒大和碧桂园之后，比万科还是要高出9%。
直接进入主题，说其债务问题吧：

绿地控股的债务压力应该比那三家都要轻一些，原因就是其速动比率【（流动资产-存货-预付款项）/流动负债】虽然2017-2019年达到0.37左右的低位，非常危险，但2020年就开始控制并大幅提升，2021年1季度恢复至了0.5左右，要知道恒大是0.23，碧桂园都才0.46。
具体的原因就是绿地控股把存货的规模控制在了一定的范围内，和另外三家最低也是上亿的存货相比，绿地控股的存货最高也才7240万元。虽然2017-2020年一路走高，但2021年一季度就成功下降，转向不可谓不快。

我们再来看其负债的主要构成，最大的是合同负债，也就是预收的房款等，达到4429亿元，占比44%，而还债压力最大的短期借款等占比很小，仅为3%。另一还款压力较大的应付票据及应付账款占比28%，达到了2852.72亿元，这是其主要债务压力所在。当然如果房产大量未完工，还需要继续施工才能交房，也就是说合同负债其实还需要再投入资金的。这样看来其实债务压力只能说比恒大们要好很多，但绝不是毫无压力的。
我们接着就看绿地控股的现金流量情况：

总体上经营活动产生的现金净流量较大，回款比较正常，6年累计产生了835亿元的净现金流；投资活动现金净流出不小，6年累计流出达630.9亿元。筹资活动的净现金流量有流入也有流出，累计流入412.4亿元，主要在2015、2016年大量融资，刚过去的2020年净流出达349亿元，在加速降杠杆。
【净现金流|绿地控股的债务情况确实是好于其他龙头房企，但也只能说好一些】本质上绿地控股和其他三家龙头的操作方法没有实质性的差别，都是大量融资来做大营收，只是其效率还不错，或者说较少有意或无意的把地或房捂在手上等升值。虽然总体上相同的操作方法，但又有细微的区别，这就导致了较大的差异——存货量相对较小。
那么行业的景气程度下降，除了债务问题，绿地控股受没受到大的影响呢？

从上图中看，当然受到了较大的影响，从2017年起，绿地控股的净资产收益率就高于毛利率，也就是杠杆效应和经营效率都不错，并且还一路扩大这种优势。但在2021年一季度，毛利率开始下降，而净资产收益率创下近年来的新低。

从其营收、净利润和各自增长情况来看，也是这种情况，但这里显现，在2020年的净利润增长就低于营收增长，杠杆负效应就开始显现。
近六年绿地控股累计有642亿元的净利润，这也是其经营活动的现金净流量达到835亿元的基础，当然也在经营上多欠了近200亿的负债出去。
我们还发现，绿地控股的销售净利率是很低的，只有3%左右，这当然是利用杠杆支付的成本较高，但如果操作得当就能收到不错的净资产收益率；但如果外部环境变化，再应对不当，这样就可能就会造成严重的负面影响。