三水新城|三水投资房产长期站岗，地铁利好并未拉升，避雷分享( 二 ) 楼市|黄埔|广州|楼市调控

实际上，这条城际出道即巅峰，运营的5年时间里，运椅子比运人多。城际的作用更多是巩固房价，三水北站旁的房产相对抗跌而已，但对房价上涨的加持已乏力。
② 地铁开通反向输送产业人口到城市中心，三水成睡城

长远来看，房价的涨幅决定因素还是经济发展和人口增量。大城市群对人口的虹吸，叠加人才引进政策，高消费人群向产业聚集区和城市中心聚集。
三水的产业发展步伐与主城区、广州根本不是一个量级，产业人口必定向主城区、广州流入，即便地铁开通了，与主城区接轨，产业人口反而被虹吸过去。
不可否认，三水新城近年的城市配套建设处于高速发展的阶段，启动区内，规划16所学校，9个绿化公园、文化五馆、新城医院等。
但三水新城产业升级缓慢，高素质人才留不住，努力挤入城市中心，职住分离趋势更明显，三水新城沦为睡城。
留在三水的低购买力产业人群成为接盘侠，使得三水房价停滞，与中心城区的差距越来越大。
缺乏经济推动力的镇街，比如乐平、南山，房价更不稳定，降价成为必须面对的现实。
③供应量太大，受外围市场影响大，价格容易波动
近期来看，在2021年三水推地计划中，三水新城推出12宗地块，西南街道（包括北江新区）推出7宗地块，拍地供应的步伐加快。

长远来看，三水新城的规划版图再扩容，2021年新规划披露南侧为三水新城启动区，而西侧则为三水新城旅游教育区。整个三水新城总面积为128.22km2，但目前主要开发的仅仅是13.95km2的启动区，未来三水新城的建设用地还有100多平方公里。未来还能持续供应大量土地。

三水新城、西南街道（包括北江新区）在过去2017年-2021年，在佛山32个镇街中，供应均排前列，但本地需求不足以消化，因此极度依赖广州、主城区外溢的需求，全区外地购房人群占比达75%以上。
作为这一类外向型市场，直接受广州和限购区变化的影响，价格容易产生波动，风险性大。广州和限购区一有风吹草动，外溢需求放缓，需求端断了腿，板块如果供应又多，价格必定面临下行的压力。

再说一个题外话，今年国家重拳出击，为了保住生育率，放开三胎政策同时，推倒“新三座大山”（读书难、看病难、住房难），对教培机构的打压超出大多数人的预期，决心非常大。侧面反映，房地产也会加强调控。房住不炒的思路指导下，未来还是会继续减少城中心的供应，同时增大外围新城、远郊的土地供应。那么以上提到的这类板块的风险性就会持续增大。

三水就是一个例子，这篇购房故事，是帮助各位读者，擦亮双眼，分析同类型板块的实际价值。

/ 看清自身需求，不同考量方向 /

对于投资者：
【三水新城|三水投资房产长期站岗，地铁利好并未拉升，避雷分享】广佛肇城际价值低且被严重透支，随着产业人口大量外流，二手房接盘侠越来越少，而且新房供应量还会持续加大，面临有价无市的尴尬局面，所以三水楼市这价格只能一直横盘，投资者也得长期站岗。
对于刚需购房者：
按照新城规划，启动区内，规划16所学校，9个绿化公园、文化体育五馆、新城医院等，无论从教育生活配套、还是绿化文体配套，都是一个适合刚需自住的宜居新城，即便是睡城，也是一个提供优质生活的睡城。