买地不到一年上海地产近43亿挂牌转让闵行商业地块

观点地产网从人烟稀薄到车水马龙，从产业贫瘠到企业聚集……上海虹桥商务区正以惊人的速度在成长。
然而，在这寸土寸金的虹桥热土上，一家本土房企却在默默地“减重”。
近日，上海地产挂牌转让旗下上海虹权置业有限公司100%股权及转让方对标的企业23.03亿元债权，起价29.43亿元。
同时，上海虹极置业有限公司100%股权及转让方对标的企业10.08亿元债权亦被摆上货架，起始价达为13.77亿元。
据观点地产新媒体查阅，上述两家公司的主要资产为位于上海闵行区的两宗商业地块，总土地面积199.51亩，总建筑面积24.12万平方米，由上海地产于去年10月竞得。
资本市场的买入卖出总能引发市场关注。持有不到一年，上海地产再度将上述地块转让，原因为何？
有分析认为，上述两宗地块设置的自持100%办公物业不少于20年条件，“劝退”了不少开发商。
与此同时，上海地产主营业务包括旧改、保障房及租赁住房建设运营等，这类业务均为长周期项目，资金需求量十分大。或许上海地产出售闵行两宗地块，亦是资金压力下的自主选择之举。
43亿转让两地块
据上海联合产权交易所8月13日信息，上海地产挂牌转让旗下上海虹权置业有限公司100%股权及债券、上海虹极置业有限公司100%股权及债权，挂牌起始总价43.2亿元。
两个项目公司均成立于2020年9月25日，次月，上海地产以上述两家企业作为拿地主体，竞得闵行区两宗商住地块。
过往报道显示，2020年10月21日，虹权置业以底价21.94亿元竞得闵行区新虹街道G1MH-0001单元III-G02B-02、III-G02D-04地块，楼面价13510元/平方米。
同日，虹极置业以底价9.6亿元竞得闵行区虹桥商务区（G1MH-0001）单元III-F05-10地块，楼面价12185元/平方米。
根据当时的出让条件，两宗地块均位于虹桥商务区核心区，前者商业面积不大于40%，办公面积不小于60%，未来需引入发展商贸、创新科技型等产业的企业总部；而后者为纯办公性质，未来需引入发展新材料等产业的企业总部。
彼时，虹桥商务区写字楼的价格已经达到了3-6元/平方米/天，取其中间数4.5元/平方米/天，按照总建筑面积24.12万平方米计算，假设出租率达到100%，日租金达到108.57万元，月租金3257.1万元，一年租金收入为3.91亿元，即便加上建设、运营费用，上海地产拿下上述地块还算划算。
但细看下来，为了确保意向企业能够入驻虹桥商务区，两宗地块均设置了更为严苛的准入条件：竞得人在竞得地块后需要自持物业不少于20年。
另外，项目在取得规划竣工验收许可后，第一年实现税收不少于2000元/平方米的税收贡献，第二年实现税收不少于2500元/平方米的税收贡献，第三年实现税收不少于3000元/平方米的税收贡献，后续年度税收贡献保持稳定增长。
准入条件可谓十分严苛。
彼时，就有分析人士提到，上述地块的条件比较严格，限制比较多，所以导致地块热度不如预期。
如今，拿地不到一年，上海地产便将项目挂牌转让，或许这家企业在经过长时间考量后，仍旧对未来20年产生的不确定性感到忧虑。
但从另一方面来看，成功转手后，上海地产能够迅速回笼43.2亿元的资金，同时能够实现33.11亿元的债务出表。
上海地产承压
“要进一步增强资金集中管理意识，提高资金使用敏感度；加快资金回笼，确保集团长期健康发展。”
在上海地产集团2021年经营目标运行年中分析会上，该公司管理层对下半年的资金管控提出了更高的要求。
上海地产成立于2002年，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司，注册资本300亿元。此前，上海地产旗下拥有另外三家地产平台，包括中华企业、金丰投资和中星集团，几个平台不可避免出现了同业竞争。

买地不到一年 上海地产近43亿挂牌转让闵行商业地块

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