房屋|深度了解房价的支撑力因素深圳|安居客|金融资产

2021年很多房企都在经历风雨中的变革，甚至出现了项目烂尾、开发商大规模裁员等等问题，从2020年的金融三道红线到2021年的土地集中上市交易，在这个行业的经营指向性给予了一定的变革。房产价格涨与跌是个复合性因素，并不是由于某一个政策变革能带动的，我们要了解关于价格问题的三个主要参与对象分别是地方政府土地出让端、开发商的建设端和购房者的购买行为，其中的端倪自然会明了。在房价问题上主要的指导是“稳房价、稳地价、稳预期”那么为什么是稳字当先，但并没有提到房价的涨跌问题。房价这道解析题还需从支撑力来谈起，房地产其实支撑着货币端的价值链，出现任何闪失都将是难以承受之重。

地方政府是我们第一个要明白的主体，商品房的原材料并不是什么砖头水泥，一切的启示和基础是从土地开始的，土地出让就是把符合开发条件并且具备建设条件的土地通过拍卖的形式进行出让，出售者是地方的国资部门购买者则是开发商，这一个过程是由土地向房产转化的第一步。地方政府在发展经济领域也是经营行为，土地财政既是重要的地方收入又是重要的发展基础，因为土地是资产，土地的作用并不只是出让获利，出让是最终的表象。土地可以做为抵押物，地方政府为了发展经济会发行专项债券进行票证融资，也可以通过土地担保进行银行贷款。地铁就是明显的例子，地铁的建设动则百亿以上的资金，但是建设完成后不但方便居民又能带动周边产业，同时沿线土地的价格也会大幅拉升，这是一本万利的设施。建设资金多从银行贷款，那么土地也就是抵押担保的物品，反向推导房价下跌那么地价也就随之变化，已经产生的地方债务就会是非常头疼的问题了。

开发商是第二个因素，多高的地价都会有开发商购买，大家只是看到了明显的市场因素。形成这个状态和开发商的债务模式有着很大的关系，因为一旦停止开发则开发商的资金链会即刻的崩溃。开发商的资金主要依托于资本市场和债权市场，那么他们依靠的是规模进行滚动发展，规模越大则产生的流动性越强，均摊的金融成本就越低。我们经常听说的千亿俱乐部，实质的开发利润是很低的，开发成本涵盖静态的土地、建安等动态成本是税筹和金融。动态成本才是开发商赢利的关键点，规模扩张多采用高周转模式，只有不停的开发周转才能兑现债务，借新还旧不停的抵押不停的融资，这条不归路正是开发商的支撑力，所以土地出让市场中各路开发商乐此不疲，不是因为他们的自有资金有多么丰厚，而是债务的滚动不容开发商停歇，资不抵债问题已经显现，但高周转金融资本模式仍然是开发商的主要支撑力。

再说说购房者，由于M2规模的扩张和房地产的蓄水池作用，房价其实是资产持有的支撑力，我们看见一个问题没有房子的人希望房屋价格跌落而持有房屋的人却希望房价继续上涨。其一是对赌因素，购房投资者采用的是杠杆也就是贷款，首付是对赌资本首付越低那么撬动的杠杆也就越高，房价上升通道中房屋收益等于上涨率大于利息成本，大家都在拿着别人的钱为自己赢利。其二家庭资产的支撑因素，购房者的主要资产就是房屋，也是因为M2的因素，银行存款、金融理财等保守资产模式不能抵消M2的扩张速率，那么你的现金持有的投资增幅与通货膨胀形成反比，那么实质就是资产缩水。房价正是支撑了资产价值，房屋持续上涨，动用杠杆是赢利并且保证了资产价值。