东莞市住建局|法拍房：带刺的“玫瑰”升级限购房产|忽必烈|元朝

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法拍房不断“堵漏”，如何避坑？

原创首发：一市融媒旗下【楼盘挖掘机】

法拍房常被购房者视为“捡漏”圣地，由于其不限购的特点，对一些饱受户籍、社保等限购政策困扰的人群来说，法拍房甚至可以说是“避限”的法宝。

但就在最近，调控在持续收紧。政策开始对“法拍房”堵漏。

8月2日凌晨，东莞市住建局等八个部门联合发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知(东建〔2021〕11号)》(下称《通知》)。《通知》从稳控住宅用地出让价格等8个方面提出要求，其中就包括将“法拍房”纳入限购范围。

“房住不炒”的大背景下，法拍房未来走势如何？法拍房能否捡漏？有需要避开哪些风险？楼市挖掘机来揭开法拍房的神秘面纱。

无房票者眼中的“香饽饽”

法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。

一般情况下，有如下几种情况的房产会成为"法拍房"：

其一，由商业贷款产生。购房人或企业向银行贷款购房或用于企业经营，但不能如期如数偿还时，银行向法院提出诉讼，要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的贷款。

其二，由民间借贷产生。比如：甲方借乙方钱款，约定以自有房产抵押给乙方，到期如不能还款，根据规定，乙方不能直接取得抵押房产，也无法通过以物抵债方式达成和解的，只能向法院申请强制执行甲方的抵押物，通过拍卖变现来还款，并向法院出示抵押证明或借款协议，向法院申请强制执行甲方的房产来偿还债务。

其三，由金融犯罪产生。金融罪犯在刑事案件中的房产所得进行查扣，通过法院进行拍卖，变现后返还给受害人。

另外还有由司法没收产生的。比如：涉及刑事案及贪污腐败的犯罪嫌疑人，没收其名下全部财产，如该财产涉及房产，该房产依法可进行拍卖，变现所得全部上缴国库。

其四，由无主财产产生。指的是无人认领的房产。拍卖所得需上缴国库。

法拍房之所以受到购房者的青睐，一般情况下是低于同类型房屋的价格。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%，所以法拍房的价格就很低。

举例来说，估价为1000万元的房子，保留价最低为800万元。如果这一次流拍，下一次重新拍卖，最高可以再降价20%，也就是640万元。如果第二次拍卖还没人买，那第三次就会直接以更低的价格变卖。

来自瀚海数据研究院发布的数据，2021年1-4月，全国共成交法拍房38774套，成交总价731.62亿元，平均折扣8.7折，总报名人数超137888人。其中，自由购房源占比9.4%。

低价房源，让购房者们趋之若鹜。

在2017年，阿里法拍房平台上的法拍房仅有9000多套，2018年达到2万多套，2019年猛增到了50万套。

截止到8月4日，阿里平台显示的法拍房已经达到了153万套。