政企|产业地产开发模式及未来发展对策( 二 )

模式四：综合运作模式
综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成产业园区的发展停滞。

我国产业地产发展的问题
总体来看，我国的产业地产尚处于引入探索和初步发展阶段，既蕴藏着巨大的发展机遇，也逐渐暴露出一些亟需解决的问题，主要有：
第一、产业园区开发缺乏科学的市场调研和统一规划，企业集而不聚，根植性差。我国绝大多数产业园区在发展初期为了迅速吸引企业入驻，在招商过程中往往很少从社会化分工、市场细分、价值链延伸，以及产业集群的内在联系等角度去考量；在项目的安排上也不是严格地按照园区规划的要求定位，而是为了短期内聚集企业而随意地进行项目选取和企业选址规划，从而导致园区内部产业之间缺乏应有的关联，没有形成相互关联的产业链条，不利于产业集群的整体竞争力的提高，难以实现经济发展的规模效应和经济外部性。
第二、相当一部分产业地产开发商沿用住宅销售模式来经营产业地产，对其项目简单地一卖了之，而不注重项目的后续经营，严重影响了我国产业地产的长远发展。产业地产作为房地产行业中一个较为特殊的部分，有着自己独特的经营模式与发展规律，不能简单地等同于住宅地产或商业地产。对于产业地产项目来说，其投资收益是长期的、可持续的，前期开发只是向预期市场的努力，而进入经营期才是迎接市场检验的真正开始。但许多进行专业化“产业地产”投资的开发商不顾产业地产的特殊性，抱着急功近利的态度进入产业地产领域，必然会给产业地产的健康发展留下隐患。

第三、目前我国的产业地产项目，普遍存在着产业结构趋同、缺乏特色优势的问题。我国很多产业地产项目都没有自己明显的特色产业集群，而是试图在每个产业上都有所发展，这不仅严重浪费了创新资源，还造成不同产业地产项目间招商引资活动中的过度竞争和产业内企业在市场活动中的过度竞争。
第四、在我国的产业地产项目中，除了北京、深圳等地有一些产业结构层次和技术水平相对较高的项目外，大部分产业地产项目均不同程度地存在结构单一、规模偏小和被锁定在价值链低端等问题。我国的产业地产是伴随着我国产业由劳动密集型向资金密集型、技术密集型转型而发展起来的，这就要求产业园区由单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变，要求产业园区能够提供新的产业形态来满足传统产业向知识型、服务型、战略型产业升级的需要。但是在实际操作中，由于受到资源禀赋、区位条件、政策环境以及所处经济发展阶段的影响，我国大部分产业地产项目往往缺少位于产业价值链上游的研发设计企业，无奈地沦为组装加工基地。

第五、当前，我国政府对于产业地产的开发还缺乏明确的政策和相关规范标准，使得产业地产的市场化开发在部分地区受到一定程度的限制。比如，在实际的开发中，产业地产是与工业地产、商业地产并列的一种形式，还是其他形式，还没有明确的政策界定，而这对投资者信心造成了一定程度的不利影响。即使是在天津、西安等已出台产业地产相关扶持政策的地区，也是由地方政府，特别是地方经济开发区管委会所推动的，在全国范围内，缺乏统一的规范标准和扶持政策，而这无疑将削弱我国产业地产发展的后劲。