“三试不中”的坪山悦都会与深圳存量商业出路|商业志 | 项目( 二 ) 住宅|搜狐焦点

除此之外，由于泰富华三年前已将2700平方米中的800平方米物业租赁给上海银行，导致万达无法整租一楼展示面佳、核心位置商铺，又因疫情及自身战略调整等因素，万达团队已于同年11月退出该项目。
据了解，泰富华悦都会项目中部分商铺已被租赁给上海银行，银行网点的确定已通过上海银行总部审核，施工方现已入场装修。
彼时，坪山工信局表示，之后与京基、益田等商管团队接洽，但由于无法整租、租金价格较高等原因，项目尚未取得新进展。
而在今年4月，坪山悦都会业主金先生发布消息称：“开发商承诺该小区1-4楼原本规划为的商超综合体在未经业主知情下私自变更为国某居建材市场。”据其同时附带上传的一张图片，出现“国安居建材广场”字样。
另于4月25日，深圳市坪山区人民政府互动交流频道显示，坪山工信局回复网友“susie5860”提问“悦都会招商”时表示，经交流协商，建材市场业态的运营商不再入驻，股份公司表示将继续与品牌商业综合体运营商洽谈对接，并向建材市场业态的运营商做好解释工作。
存量商业出路
第一太平戴维斯发布2021年第二季度深圳房地产市场报告指出，2021年第二季度，深圳全市优质零售物业总存量为532.5万平方米，平均空置率环比下降至9.3%，但净吸纳量仍仅为2.6万平方米。此外，平均首层租金约为每月人民币655.2元/平方米。
虽然消费市场的持续增长带动了租赁交易活动的活跃，但截至2021年上半年，全市净吸纳量合计约7.3万平方米，较疫情前2019年上半年仍有差距。
“招商难”虽在深圳不能看作普遍现象，但实际上，中国商业地产经过20年的发展，传统定位和招商策略已很难解决存量商业地产的去化难题。
第一太平戴维斯华南区商铺部负责人、高级董事植栋梁向观点地产新媒体分析称，在影响商铺招租的因素中，除了核心商圈与非核心商圈区域选址外，人口流量和经营服务是两大关键要素。
以坪山为例，国家统计局数据显示，2020年常住人口为55万，仅占深圳人口的3.13%。而坪山地区生产总值801.05亿元，位列深圳10个行政区中的第8位。此外，坪山与深圳活跃的福田、南山两大核心商圈相距约50公里。
就坪山悦都会项目而言，周边商业配套缺乏，距离3公里范围内的商业中心仅有8.6万平方米的益田假日广场、4万平方米的天虹商场及16万平方米的心海城等，因此区域整体成熟度不高，商业发展缓慢。
因而，偏远的区位及缓慢增长的消费力，决定了坪山片区在“人气”方面比不上关内地区。
业内人士称，出租率不足60%的商业中心很难成活。对于未开业的存量商业来说，招商周期越长，仅物业硬件和设施带来的消费体验就可能已经落后于周边竞品。
此外，在商业地产招商过程中，经营策略是提升出租率的重要环节。植栋梁介绍称，目前商铺招租还是要坚持“人本位”，一方面要考虑充分考虑在地需求，紧贴市场规划业态与品牌。另一方面要加强经营推广，为项目增加人流。人流起来了，商户的业绩有了保证，自然更有意愿入驻。
根据目前市场上普遍的招商策略来看，主要包括5种方式，分别为主力用户优先招商、品牌客户带动招商、广告推广招商、定制定向招商以及优惠招商等。
其中，主力用户作为商业物业中吸引客源的锚固点，主要形态包括百货商店、超级市场、大型专业店等，因此被看作是核心消费主力。而大型知名品牌的主力商户则可以创造良好的商业氛围，带来大量商业人流、刺激经营需求，从而增强其他商业经营信心。
实际上，不论面积大小，商业地产都可以根据专业能力和经营特色打造出具有长期价值的商业中心。而且，根据城市商业发展与分布格局、项目周边消费力变迁、消费者诉求变迁不断为项目增值。