“三试不中”的坪山悦都会与深圳存量商业出路|商业志

观点地产网不管在任何城市，非核心区域的存量商业地产招商运营，始终是城市商圈发展面临的难题与挑战。
近日，深圳市坪山区部分业主颇有微词，情绪主要集中于所在社区配套的商业招租进展情况。据坪山区公共资源交易中心7月30日消息显示，悦都会华庭出租(发包)公开招租交易结果再次显示为流标状态。
经整理公告后发现，在2020年7月至2021年7月一年时间内，悦都会项目商铺部分已进行三次招标，但成交人状态均显示为“无”。
观点地产新媒体了解到，悦都会项目位于深圳东部坪山中心区，是集商业、住宅、办公为一体的小型城市综合体，由深圳本土房企泰富华集团2016年开工建设，已于2019年全部交付完成。
彼时，根据泰富华宣传推广图片显示为“悦都会3.5万平方米集中商业，包含餐饮、购物、健身、读书等休闲配套”，即为上述公告公开招租交易部分。
事实上，悦都会项目所在区位是深圳坪山重点打造的商住中心之一，也被外界看作是坪山核心商圈，华侨城、京基、金地及世茂等开发商皆有进驻。
即便占据众多资源，但坪山商业发展尚未有太多起色。悦都会商业招标不顺，也许不能代表整个商圈市场，但却是深圳百万平存量商业的一个缩影。
悦都会招商史
2016年7月，深圳市泰富华悦都会置业有限公司取得泰富华悦都会项目《建设用地规划许可证》，并于同年12月正式开工建设。
该项目位于距离坪山大道约300米的比亚迪路，占地面积1.68万平方米，总建筑面积10.62万平方米。由4层3.5万平方米商业裙楼及其上3栋住宅和1栋办公4栋塔楼组成，容积率4.5。包括住宅379户、办公185户。
市场人士分析称，悦都会因商业办公面积多于住宅，所有产品均为40年产权商业用地。
公开资料显示，泰富华悦都会2018年4月开盘新房价格为2.8-3.5万元/平方米，已于2019年7月全部售罄，目前二手房价格在3.5-3.7万元/平方米。
一位业主刘先生称：“2019年12月份收到开发商（泰富华）入伙通知，房子质量感觉还可以，当时没有收房，想等商业中心开了之后再确认。”
然而，这期间由于疫情、物业持有方、意向合作方等系列因素影响，一等就是近两年。
2021年7月21日，据最近一次招标交易结果公告，深圳市坪山坪环股份合作公司委托坪山区公共资源交易中心，采用竞价的交易方式对坪山区马峦街道坪环社区东城环路悦都会华庭出租(发包)项目的集体物业引进承租人。
公告显示，租赁物业交易面积共32233.46平方米，均为商铺。其中，租赁物业中16337.93平方米属于深圳市坪山坪环股份合作公司及下属分公司集体资产，另外15895.53平方米属于深圳市泰富华悦都会置业有限公司。
交易条件还包括，出租用途为商业，出租年限15年，免租期为12个月，招租底价及递增：人民币≥1436001元/月，换算约为每月44.55元/㎡，租赁期第四年递增20%，后每两年递增8%。
实际上，根据此前爆料，早在2020年初就传出万达或将进驻悦都会的消息。彼时家在论坛网友“ma88ya88”留言表示，“年前就在谈，万达、cocopark都到悦都会看过。”
2021年2月26日，从网友“金地河畔”发布的一张关于“坪山工业和信息化管理局事件处置及回复”的截屏图片中，证实了万达曾意向合作说法，但未能成行。
资料显示：“悦都会集中商业面积3.5万平方米，其中2700平方米一楼出入口核心商铺产权归开发商（泰富华公司）所有，其余归坪环股份公司所有。经过洽谈后，运营商大连万达集团对于该项目合作意愿强烈。”
根据万达出具的悦都会项目市场调研和改造报告表示，给该项目的租金为40元/平方米，而坪山坪环股份合作公司对该项目的评估价格为60元/平方米。去年（2020年）10月，悦都会项目坪环公司物业部分两次流拍后，其租金价格已符合万达合作要求。

“三试不中”的坪山悦都会与深圳存量商业出路|商业志 | 项目