杭州|杭州起风了！楼市重拳，下一个会是谁？( 二 ) 楼市|二手房|限购

3、要习惯投资回报率不高。这是总趋势，各个环节都在发力。比如深圳搞的二手房参考价制度，成为不少地方调控的“范本” ，多个城市已经借鉴参考。
以前是炒楼示范区、引领区，最后居然做了一回调控示范区的样子。杭州其实有点像深圳，在长三角炒这个事上曾经比较领先。
所以，杠杠地产特别认为，要做好一些心理准备。
当然无论如何，未来是二手房“政府定价”时代，是否恐惧，核心是你的杠杆高低。
如果是职业投资，杠杆较高，今天这个背景下，肯定是压力很大的。其中，资金链断裂者恐怕也会有。
但这毕竟是少数，多数人，其实也就是家庭资产配置。
因此，对于一般的家庭投资来说，二手房“政府定价”时代，主要是压窄了潜在的投资收益率。

图表来源|国盛证券（特此感谢）
考虑到二套以上利率较高，且总体呈上升趋势，投资回报率进一步受影响。
4、二手房市场在这个炎夏，确实进入了买卖相持阶段。以最早搞二手房参考价的深圳为例，按照深圳房地产中介协会的统计， 3-6月，深圳二手房单月预录网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套。
首先是持续下滑，其次比2020年低太多。 2020年，月均1万套。
我们看新闻，好多中介都没生意，关门了。
以前特别热的杭州加码调控，其实就是说明一点，没有哪个城市例外，没地方可以侥幸。
博弈到何时？要么参考价事实上作废，要么等下一次参考价更新。楼市是夜壶，大家都懂，因此杠杆地产认为，如果经济需要，要促进楼市消费，参考价也可能事实上作废。
或者等下一次参考价更新，比如明年。
没有一个地方，是以搞垮房价为目的，只是为了完成上头“房住不炒”的任务——大家都没办法。所以，如果你期待投资回报多一点，可以等等。
博弈到一定时候，二手房的事实成交价格，终究是会提高的。

5、银行趁火打劫，其实人家也是没办法。谁都明白，房贷是优质资产，利润高、比较安全。但是没办法，上头铁了心“房住不炒” 。

图表来源|国盛证券（特此感谢）【杭州|杭州起风了！楼市重拳，下一个会是谁？】不过我们看，银行都不傻。利率总体涨。
只有通过涨，银行才能弥补涉房贷款总量、比例控制带来的利润压力。
你可以说银行趁火打劫，也可以说银行其实有自己苦衷。不管谁倒霉了，购房者肯定最吃亏，成本最终都是你出。
6、不要觉得房地产要死要活、很不行，不行的是高杠杆开发商和高杠杆投资者。我们先回顾一下半年宏观数据，销售其实很好，商品房销售面积88635万平米，同比增长27.7%；比2019年1-6月份增长17.0% ，两年平均增长8.1% 。
细节就不说了，投资也狠牛。

上半年，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；比2019年1-6月份增长17.2% ，两年平均增长8.2% 。其中，住宅投资54244亿元，增长17.0% 。
尽管遭遇这么大打压，业绩也这么好。
其实是这样的，新房卖得不差，二手房很多地方确实压力大了。
杠杆高的房企好几个要死不活了，但稳健的企业，这一轮杠杆地产觉反倒市占率会提高。
毛利率当然要下降。
同时二手房，杠杆高的玩家要考虑回报率，真的保值的朋友，其实也都还好，不急着出售啊，慌啥。
所以，混混日子、等待就好了。

7、2021下半年楼市政策延续，放心混日子可以的，主要可以期待的是货币政策。房地产严厉的总程度很难改观，如下图，房子不是用来“炒”的。这图真的很棒。