红周刊|拿地金额不得超年度销售额40% 这39家房企已踩线( 二 ) 清华大学

他指出，目前这“三道红线”一长效机制还有很多漏洞，比如债务转移、指标操作，以达到表面降负债，实现指标达标。这个现象在近期土地集中供应推进过程中，部分城市楼市热度比较高，有些城市存在同一个开发商多个马甲来拿地，通过收并购规避负债监管，表现得很明显。因而需要对三道红线的监管手段做进一步的完善，“买地金额不得超年度销售额40%”，就是为了提高三道红线的监管效率集中在杠杆率快速攀升的部分房企。
一位房企内部人士向《红周刊》采访人员表示，如若“买地金额不得超年度销售额40%”正式落地，将对房企产生较大影响，因为这意味着房企即便有钱也不被允许拿地，房企规模再上台阶很难。
《红周刊》采访人员梳理发现，2021年上半年建发房产、卓越集团等房企的销售额、拿地金额均增长迅速，冲规模意图明显。根据克而瑞、中指数据，2021年上半年，建发房产实现全口径销售额933.7亿元，同比增长145.71%；拿地金额723亿元，同比增长164.84%。此外，2021年上半年，卓越集团实现全口径销售额399.1亿元，同比增长71.19%；拿地金额328亿元，同比增长277.01%。
《红周刊》采访人员曾在《建发房产逆势“加速度”，旗下项目漏水问题频出》一文中指出，2021年上半年建发房产的拿地销售比为77.43%，是中指数据得出的50家代表房企拿地销售比均值29.3%的两倍之多。这一拿地销售比远高于“买地金额不得超年度销售额40%”要求下的拿地销售比40%。此外，根据前述文章提及数据可以计算得出，2021年上半年卓越集团的拿地销售比为82.18%，同样高出40%的红线标准。
【红周刊|拿地金额不得超年度销售额40% 这39家房企已踩线】建发房产等拿地金额超支
超支房企以中小房企居多
表示房企内部正在执行“买地金额不得超年度销售额40%”这一规定的刘文向《红周刊》采访人员分享了《2021年剩余拿地金额超百亿房企》《2021年拿地金额已超支房企》两张表格。

根据表格可以看出，“买地金额不得超年度销售额40%”中所指的“年度销售额”为上一年的权益销售金额。因而，根据2020年房企已经公开披露的权益销售金额可以推算出2021年在“买地金额不得超年度销售额40%”的红线标准下房企的可拿地金额规模。
《2021年拿地金额已超支房企》表格显示，目前已有39家房企拿地金额超支。其中，绿城中国拿地金额超支411.8亿元；卓越集团超支360.5亿元、建发房产超支291.8亿元、招商蛇口(001979,股吧)超支124.6亿元。而拿地金额超支的房企又以权益销售额在300亿元以下的中小房企居多，比如，荣安地产、佳源国际、上坤集团等。
此外，根据《2021年剩余拿地金额超百亿房企》可以发现，拿地余额超百亿的房企共有55家，房企规模相对较大。“买地金额不得超年度销售额40%”这一规定对碧桂园、万科、恒大等大型房企几乎没有影响，可使用的拿地余额充足。
不过，中原地产首席分析师张大伟向《红周刊》采访人员表示，和三道红线所监管的财报指标不同，房企销售额数据普遍存在造假，监管难度较大。此外关于房企子公司、孙公司的权益销售额计算也非常复杂。如果政策落地，小房企以后浮夸销售额的可能性较大。