万科|万科放下做“老大”的执念！房住不炒并非说说而已老王

“挖一个坑就能卖楼时代已经过去了。”
当万科成为全球最大的地产公司时，王石曾经这样说过。
五年时间过去了，行业过去对地产规模的追求已经变得不合时宜，万科也放下了对老大的执念。
头顶压着“三条红线”，安全比规模更加重要。
如今，不仅万科放下了执念，碧桂园也放下了执念，恒大亦是如此。如果单论市值，他们都已经输给了“后辈”贝壳。

王中军曾经说过，后辈永远比前辈赚钱多，这是规律。
现在后辈居上，前辈的模式也将会逐渐走向终结。
当下中国的房地产市场正在从增量市场转向存量市场，大企业兼并小企业未来十年将会成为一种常态，靠规模滚雪球的模式也将成为过去式。
3月31日，万科2020年业绩说明会上，郁亮认真地说道：“如果说‘房住不炒’刚提出时，市场上还有些侥幸心理，那么过去四年的调控，让市场清醒地认识到了政策的稳定性。”
行业生态的变化已经是行业的共识，现在已经没有哪家地产企业再提到“规模”这个词了。
那么，房地产未来机会在哪？
郁亮的答案是，沿着客户需求和城市发展这两条主线，才能挖掘到大量的机会，但机会并不是唾手可得。
郁亮的说法，实际上是一个顶级地产商对于未来的思考。
如果从量的角度去思考，中国地产行业经过过去三十年的发展，去年的新房销售面积更是达到了17亿平米，所以过往盖的房子一定是够用了。

有机构曾经做过一个测算，中国人均住房面积早已经达到了40平米，也就是说已经达到了发达国家的标准了。
那么，什么原因让大家房子还是不够住？
第一，部分人手中握有大量的房产；
第二，拥有大量房产的人不愿意向租房市场释放大量的房源；
第三，地产的造富效应让大家有点钱就一窝蜂地冲进楼市；
第四，学区房等赋予房子的特殊属性；
第五，炒房。
在基本“问题”没有解决的情况下，房子永远都是不够住的。
我们可以清晰地看到，这几年国家对楼市调控的决心，我认为国家对楼市围追堵截绝对不可能放松，未来十年房价稳中有降将会是大概率事件。
所以，未来我们不要对楼市再抱有太大的幻想。

开发商也应该适时地转变思路，从原来传统的开发转向开发与经营并重，否则华夏幸福、协信地产就是前车之鉴。
实际上，从几年前开始，万科就已经嗅到了不一样的味道。郁亮一直都在强调万科要做城市生活的服务商，这几年万科也一直围绕“城乡建设与生活服务商”这个战略在发展。
不仅如此，万科的物业板块、长租公寓、物流业务也都在细分的行业中做到了规模“龙头”地位。
除此之外，万科的债务也表现得相当“保守”，截至2020年底，万科的手中的货币现金为1925亿，一年到期债务830亿，净负债率也仅仅只有18.1%。
保守的背后是对行业的谨慎。
郁亮感慨到，今年已经进入了管理红利时代，大家都感慨挣钱不容易，不能再依靠土地红利，金融红利赚钱了。
我认为，未来地产行业并非整体没有机会，不管是行业还是企业，贯穿未来一定就是两个字——分化。

楼市最终的决定性因素还是会回归到人口因素上，未来十年大城市对小城市之间，超大城市对大城市之间都会有一定的虹吸效应，人口向大城市集中将会成为一种常态。可以预见的是，未来城市之间的抢人大战将会愈演愈烈，而城市的房价也会随着人口的流入和流出产生巨大的分歧。