肥东|楼市出现“断奶”模式？央行、住建部纷纷出手，无房者该买房吗？( 二 ) 肥东

作为资金密集型企业，过高的负债容易导致资金链脆弱，一旦出现资金链断裂对购房者来说将是巨大的损失，因此需要对房企负债状况进行约束。据第一财经资讯报道公布的数据显示，截至上半年，除自身处于绿色档的房企外，其他处于红、橙、黄等等级的房企中，有21家至少降低了一档。和一些房企10个月铁腕削减3000亿债务；也有些房企，半年不到就成功实现从红档转绿档。

另一方面，据银行公布的数据显示， 2021年一季度，房地产贷款余额已突破50万亿，其中个人住房贷款余额为35.67万亿，房地产开发商贷款余额为12.42万亿。若让信贷资金过度集中于房地产领域，房地产市场会不断累积泡沫，积聚风险。所以，今年生效的新规中，有一条对银行房地产相关业务进行了限制，即所谓的“限贷” ，在央行和银监会的要求下，银行的“个人住房贷款”与“房地产贷款”的比例都设置了上限。

凡此种种，房价或许会“超乎想象” ，为此，内行人建议：优先考虑二手房。这是为何？简而言之，就是楼市“拐点”的到来，会使开发商的开发模式发生变化，比如高周转，现在已不再适合现在的房地产市场，那么，必然会使开发商进入“大洗牌” ，不排除个别负债高、综合实力差的房企进入破产或者项目烂尾，所以从买房的安全角度来讲，优先考虑二手房可谓是良心建议。
不得不说，目前房地产市场已陷入“四面楚歌”的困境，所以开发商在提高销售水平的同时，一方面通过提高销售来降低负债率，另一方面缓解二手房市场的“抛售潮” 。所以就刚需而言，目前最需要弄清两个问题：1、房价到底能跌多少？2、2021年还能买房子吗？

尽管是否买房子的前提是自己的需求，但是否适宜买房，直接影响到人们买房的消费成本。一些专家表示，房地产开发受需求、地价和融资等因素的影响，在当前的市场环境下，至少有两个因素正在收紧，尤其是在未来5-10年内，对楼市的金融手段已有进一步收缩的趋势。
事实上，对于房地产市场表现出的平稳下滑态势，各方面专家都曾表达过自己的看法。 “如果股市下跌30% ，那么我们所有人都会死” ，孙宏斌说，当然这个“我们”指的是房企，因此从他的表态中可以看出，在市场经营中，楼价的底线是30% ，超过了可能大多数企业都会倒闭。

在这里，要提醒那些需要买房子，或者有买房计划的家庭，虽然房企已经带头降价，但是二手房也已经面临价格下降的预期，但是在这种情况下，房价还会“飞一会儿” 。因为经济专家李迅雷曾表示：人口流动无法继续支撑房价上涨，而房价走势也越来越稳定，持房成本也在6%左右，绝大多数的房子想要转手将变得困难。因此，不妨等到2021年终前后，折价让利可能或大规模来袭，到时候买不买房就清晰了。

由此看来，未来房价不可能大幅上涨或下跌。然而，就目前的高房价而言， 30%的下跌对房地产投机集中的城市来说不算多。事实上，对于最初的需求来说，房价的稳定下降或上升幅度小于工资的增长，事实上，这也是一种“下降” 。目前，未来的房子也会做相应的打折促销，只是没有必要背负巨大的急于买房的债务，在房地产市场的持续控制下，房地产已经越来越接近居住属性了。
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