天通苑|北京楼市：置换房子居然多赚20万？看看聪明人该怎么换房贷款|房价|房地产|买房|一线城

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房提问：房姐请赐教！我婚前已商业贷款购买了房山长阳的两居，现在想置换，购买后以出租为主。如果卖掉该房产能凑齐子弹340首付，月供2w。现在有几个问题想请教：1.如果再购买是不是算二套，以现在我们的经济情况，最大能购买多少钱的房产？2.如果想购买首城国际2居800w左右有戏吗，应该怎么操作？3.如果800w左右房产有戏，费心能再推荐几个保值、兼顾学区的房产供选择吗？4.长阳房子明年七月满五唯一，现在卖还是明年七月卖？现在虽然不如满五唯一合适，但是如果置换，怕到时候更换地涨幅更多，成本无形更大，想听听您的建议。真心感谢房姐，费心了
回答：你好，感谢付费！置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。先收定金和首付，可以配合下家满五过户。操作连环单，你也跟业主协商交易周期。首城国际还不错，富力城、乐城国际也可以。负债率尽量控制在70%以内。
提问：房姐你好。我是sfsd，自己手里有500w，最多再借家人朋友100w（最好少借点），打算公积金贷款120w（不想商贷）。家庭收入不高，而且很稳定。在中关村三桥附近上班，小孩24年上学（还想生二胎）。现在想在双榆树附近买个700w以内的小三居，解决自住+学区的问题。但看您之前说双榆树是危险地段，又有点犹豫。是否改成买个小一居解决学位，剩下的钱双榆树附近租房住+再其他区域买个小一居投资？自我感觉，第一个方案接送、居住便利性会好一些，但保值方面差一些；第二个方案长期租房生活品质差一些，而且买完学区一居，剩余的钱只能考虑总价300以内的房子了，目前也没有目标区域。你能帮忙分析、指教一下吗？多谢！
回答：你好，“危险”是指从投资角度，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。投资角度看，我们更鼓励投住分离，买入一套小户型挂学位，剩余子弹入手潜力盘。但是牺牲居住环境换取投资收益，租房6年，大部分人做不到。加上700万总价比较尴尬，硬买2套在选筹上范围很小。双榆树板块属于中关村片区，学区溢价不算多，风险更小。建议直接入手双榆树小三居，先把自住问题解决了，未来孩子上完学，或者子弹充裕之后再考虑出手裂变。
提问：房姐你好，新人首问。盼复！ *资金情况：我和老公是京户，在千鹤家园有一一居，打算出售（扣除贷款后，到手400W左右）。父母已出售一套房，预计6个月以后到账400W。两人税后月入4W。 *置换需求：想置换一套自住品质较高，物业好，临近地铁，有增值潜力，学区较好（娃6年后上学）的小三居（或者能改三居的两居也行）。 *咨询问题： 1）如果用二套贷款，目前只能考虑1000W左右的房子，请帮忙推荐几个适合的楼盘？ 2）从你的帖子看到了一些全款抵押的介绍，如果做全款抵押的话，我们的首付&月收入能看多少钱的标的？如果全款抵押后，我们是否还有在投资一套的空间，或者千鹤可以不用出售？ 3）如果千鹤还是要出售的话，现在没有潜在买家，结合楼市现在的情况，我们可以签新房吗？谢谢！