恒大|万科、保利、恒大、碧桂园，谁能活到最后！用数据看( 二 ) 碧桂园|万科|保利

而一年以上的长期借款，对于正常经营，影响有限。
按生活满意度顺位排序，万科>保利>碧桂园。
三者的总体负债，都在货币资金覆盖范围内。
但，恒大的长短期债务都远大于货币资金，
且短期债务尤其高。
所以最近搞出了2起闹剧，
广发银行申请冻结1.32亿资金，
邵阳住房与城乡建设局，因为资金账号问题，暂停恒大项目的网签。
这点钱，在恒大的资产中，连个水花都不算。
无非是表达出一种信心危机。
当然，恒大该强硬的强硬，该整改的整改。
干净利落地解决了问题，避免信任危机的蔓延。
恒大不怕来讨债，只怕集中来讨债，它需要时间换空间，逐步降低自己的负债和杠杆。
避免挤兑情况产生后，变卖优质资产。
（三）现金流

通过近5年的现金流量表，可以得出几个关键结论。
（一）18年万科提出活下去，非常具有前瞻性。
从融资活动看，万科和保利率先降杠杆， 19年的融资净额为负。
借的钱要小于还的钱。
碧桂园也快速降低负债，净额从738亿降到253亿。
但是，恒大非但不降杠杆，逆势扩大了融资净额。
借的要比还得多得多。
当时埋下的苦果，在信贷收紧后，发酵了。
（二）18年之前，行业高速发展，房企高速扩张。
18年之前，四家房企的融资活动净额都为正。
恒大尤其激进，融资加杠杆，通过农村包围城市的战略，快速提升市场份额。
顺利实现弯道超车。
16年和17年，融资规模是其他三家的总和。

采用相同战略的碧桂园，相对稳妥很多。
而保利和万科，作为老牌巨头，在核心城市拥有优势，
依靠稳扎稳打的方式，平稳扩张。

（四）未来谁能活得更好
房地产企业，核心资源是土地。
未来几年如果没有充足的储备，
好似巧妇难为无米之炊。
在获取土地储备的同时，避免高价拿地，就是未来利润的保障。
地产三道红线和银行两道红线，
从资金的供给和需求上，对地产企业施加了紧箍咒。
当下，哪家房企的现金流最充足，
未来的发展一定更好。
从今年上半年的集中供地的拍卖情况看。
万科、保利、碧桂园依然领跑众多房企。
而恒大没有挤进前100名。

地产领域，强者恒强的格局，即将到来。
谁有钱，谁说了算。
最后，看一下长期的经营数据，哪家最稳健。

经营活动现金流净额，代表主营业务每年赚到多少真金白银。
这个数据常年平稳，并且为正值，可以判断其表现优异。

从近5年的跨度看，表现最好的无疑是万科。
碧桂园前几年表现相对好，这2年开始走弱。
保利的表现则和碧桂园相反，这也是两者战略定位差异所导致。
三四线城市在16年后的去库存阶段表现更为强势，
碧桂园在这个阶段受益。
最近两年，形势反转，受益方从碧桂园变成了保利。
恒大，恒大，起伏过大，长周期的表现相对最弱。
（五）结语
房地产黄金时代已经过去。
房地产白银时代也已经过去。
未来房地产（企业）的利润会逐渐向社会平均水平靠拢。
我们说的，是房地产企业的利润，不是聊房价。
当大浪淘沙过后，最后一定会有几个龙头跑出来。
它们需要几年的时间。
【恒大|万科、保利、恒大、碧桂园，谁能活到最后！用数据看】因为地产行业永远不会消亡。