商业|杭州叫停擦边球“商墅”，东莞的“商办”路在何方？购房者|杭州

昨天（7月15日），石碣镇一宗占地面积约2.61万㎡的商住地仅3家房企参与竞价，竞价16轮结束；可谓是让市场来了一场“夏天的雨”。

造成此种现象的因素既有外因东莞土拍新政，限制房企马甲以及备案价新政不能以配建、配套和商业等为由作提价因素；也有内因是地块区位一般，商业建面占比30%和配建住宅建面10%安居房的因素。

房叔认为商业建面占比30%值得探讨，意味着该地块（最高容积率为3）约2.35万㎡的商业建面可能会建成“商办类产品”，进而实现利润捣腾。

目前市场上“商办”销售周期长！

恰好近期，房叔刷一条关于杭州“叫停商业地规划建商墅”的新闻，联想到东莞商业地建“商墅”和“商办”的操作。

根据报道，杭州出现“商墅”是与竞拍规则有关，“限价+限房价+竞自持+竟配建”，房企会从配建商业部分想办法捣腾利润，同时一般规划只会明确社区配套用房等公益性配套用房的面积，其他部分没有详细要求；自然房企会打商业部分的主意，出现了“商墅”。

其实东莞早就存在杭州的“商墅”现象，例如虎门LGJLX、麻涌BGYGMH等。

所谓“商墅”，即是商业性质的地块上建造的别墅；它前期设计审批合规，但在设计阶段即考虑后期改造的可能性。

东莞更多的是商业部分建成了“商办”产品，由于东莞部分公开出让的地块商业占比达30%，房企有控制成本以及增加利润的需求，自然会打上了商业地的主意。

所谓的“商办”，即是商业性质地块上建造的既可居住又可办公的产品，是soho住宅的一种延伸。

7月9日，东莞住建局发布了一条新规；新规的主要宗旨是要求开发商不得以配建、配套、商业等理由提高住宅售价；意味着之前很多楼盘的提价因素可能涉及到上述理由，本次新规可以说是稳房价关键一环。

这也是石碣地块不被房企热衷的因素之一，因为房企也难预估新规的执行结果，保守或许是最好的策略；毕竟现在市场情绪也较平静。

东莞目前在售有“商办”产品的楼盘有东坑BLSHHF、黄江RCGYSF、寮步JDBLLF、道滘SDXHBA、石龙ZXKXW、虎门ZZBHZY、黄江BLHGCY等，它们均是把商业地块部分发挥了最大的利润空间，让项目增添更多可能性。
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但是东莞购房者已经吃过“商办产品的亏”，所以目前市场对该类产品认可度不高。

房企把商业地块打造成为“商办”出售，可产生短期现金流和利润空间大概率会大于建成商业综合体（商铺）；例如项目住宅限价26000元/平，商办售价可以13000元/平起，1万平建面，意味着可以产生1.3亿元销售额，这可是妥妥地利润新增长空间。

若打造为商业体出售，更难以售卖，并且客群受众更小；所以“商办”就在此背景上频繁出现在东莞楼盘身上。

商业的运营在很多开发商面前是劣资产，运营成本太重，并且利润空间难以把控；房企更想做的是拿地-售卖的模式。

东莞这些“商办”产品是满足了部分购房者和房企的需求，但是也损害了购买楼盘住宅的购房者，他（她）们原本可以享受到的商业配套被挤占，变成更多人居住，舒适度会变差的“家”。

值得注意的是“商办”类楼栋设计一般为两梯或三梯八户乃至更多户，居住空间是最大化利用，但是可能存在的消防安全隐患等因素。