新房|单价4万起!今年帝都新房内卷最严重的地方,刚需能捡到便宜吗? 王菲|房地产|房地产行业

哈喽大家好，我是浑身都在拒绝内卷的血拼哥。
经常有人说帝都的特色就是‘内卷’，打工人内卷，企业竞争内卷，就连一年级的小孩上学都在卷，于是，拒绝内卷，“躺平”成了当代人的自救，但是当内卷发生在新房市场，刚需会是什么体验呢？
过去三年，由于刚需项目集中入市，刚需产品的内卷也就此开始。
从2018年北七家9项目肉搏战，到2019年6大开发商鏖战青龙湖，再到2020年亦庄大乱斗，2021年，刚需项目的内卷转战到了东部供应的主战场顺义。
这场内卷意味着价格战，意味着更细致入微的产品PK，但“内卷”真的能让刚需买房群体得到最终的实惠吗？
先看区位配套半斤八两
数据显示，刚刚过去2020年，顺义以5904套的成交，创下了近六年来的新高，使得顺义成为仅次于大兴、昌平、通州成交套数的第四大区。
毫无疑问的是，顺义已经成为北京楼市近年来最热的板块之一。能吸引这么多开发商开发刚需产品，首先你就要明白这个片区无论是配套还是区域均价，肯定都还有上升的空间。想明白了，再往下看。
【新房|单价4万起!今年帝都新房内卷最严重的地方,刚需能捡到便宜吗?】2020年，顺义拍出了五宗土地，都位于首都国际机场附近的顺义新城马坡板块和仁和镇，相距约10公里的范围内，五个新盘同期对拼。2021年，顺义马坡新增两宗地块。7项目肉搏战一触即发。

顺义新房项目扎堆
那么，就区位来看，马坡和仁和，哪个好？

马坡新城是顺义政府新办公地，规划方向以金融产业、总部经济为重点。
目前已聚集民生银行总部基地、北京银行科技研发中心、中信银行信息技术研发基地、君康人寿等金融机构总部及功能性总部，城市环境更加整洁，但问题依然是商业配套不足。不过马坡距离顺义老城区比仁和近，大概2-3公里，可以蹭老城区配套，地铁同理。
项目聚集地区的商业配套主要集中在北侧鲁能美丽汇周边。有商业综合体，还有大量临街商业，尤其是餐饮娱乐，可能更多是看个电影吧。
教育有顺义最有名的牛栏山一中实验学校，此外还有马坡小学、顺义第八中学等。

马坡在售项目（国誉府二期体量较大还在去化）
从空间位置上来看，仁和镇离城区更近，从望京驾车到仁和镇大约40分钟车程，但是距离地铁15号线就更远了，6公里左右。
从区域的产业发展来说，仁和镇目前以工业产业园为主，包括北京现代汽车生产基地、北方微电子生产基地、燕京啤酒集团等为主的产业。优点在于，有产业人群，对住房市场有所支撑。
缺点是，工业园区扎堆让区域的整体居住氛围不足，商业配套较少。
仁和镇新房周边配套可以说是全新打造的，包括4.3万平公园绿地、龙湖的3万平米商业，旭辉的1.9万平米商业街，这些配套的服务群体是仁和“三兄弟”以及东城区回迁安置房和临河村拆迁安置房的业主。

仁和三个在售项目及周边配套
交通目前期盼规划
顺义目前新房几乎都不临地铁，不过根据十四五期间规划，顺义区域规划有15号线东延、R4线、城际铁路联络线和机场捷运，还会完善市郊铁路通密线，这对于顺义通行有所补充。