甘井子|福州楼市乱象：远洋天赋去化18套，三江口下半年去化压力如何？甘井子

上周位于三江口的远洋天赋备案开盘，今天来看看这个定位高端系的新盘去化情况如何，以及盘点看看目前板块新盘去化情况。
备案情况【甘井子|福州楼市乱象：远洋天赋去化18套，三江口下半年去化压力如何？】项目在7月16日，首次备案领证，包括：17#/11F/1T2牵手/1F落地/44套；18#/10F/1T2牵手/1F落地/40套；共计84套。备案均价2.5W ，公摊18.5% 。
其中17号楼单价略高于18号楼，总体差异不算大。由于项目都是小高层住宅，采用一梯两户的设计，除了落地一楼有82平米，其他都是89平米的四房产品。

分析：对于项目的备案价而言，毛坯2.5W ，对比周边的星海天宸毛坯备案均价2.6W ，景粼天筑精装备案均价2.55W 。如果从备案均价对比来看，差异不算太大，不过三个项目在首开的时候，都采取了备案优惠的策略。
对于三个项目的楼栋差异也有一些，星海天宸主要的27层高层住宅，景粼天筑是17层的小高层住宅，远洋天赋则是接近洋房的10层左右住宅。从容积率和居住舒适度来说，远洋最优。不过由于区位有一定差异，远洋虽然也处于三江口，但是周边并没有地铁加持，也没有清华附中等学区加持，整体的配套较差。
去化情况项目周六开盘，传出的消息是优惠后均价2.3W ，去化18套，去化率21% 。以地缘客和外地客为主。
分析：对比最近几周其他区域的去化来看，高新区国贸学原一次性开出千套房源，依然做到了高去化，上街的保利阅云台，也在低调中做到了高去化，就连帝封江的滨江左岸靠特价也做到了较高去化率。对于项目的开盘情况来说，略微惨淡。虽然都是均价差异不大的板块，不过市场的热度差异还是比较大。
当然对于房企而言，面对蓄客不足的情况下，分批开盘，缩减房源总量，这也是近期不少新盘的策略。这样可以在销售上更好的控盘，在数据上也能更好看，一旦热度不错就可以告诉购房者没有房源，等待下一期开盘。
如果远洋天赋这次要是一次性开出10栋以上住宅，近400套的房源，去化率和库存量将非常难看，毕竟清富片区的中海锦江城1000多套备案房源就是先例。
虽然项目只开出两栋住宅，房源总量也不过84套，但是首开去化18套，去化数也是近期较差的一个。对于这种百亩大盘，虽然容积率较低，但是可售房源总量依然不少，未来的去化压力也是较大。
项目目前的优势在于89做四房产品，加上定位远洋的高端系，也设计了叠拼产品。不过从项目定位来看，虽然地块硬性条件不错，不过处于三江口，主打依然是刚需客源，对于刚需最大的吸引力，地铁和学区统统没有，加上有星海天宸和景粼天筑两大新盘夹击，未来刚需产品的去化还是较难。
三江口网签分析由于6月16号的时候写过三江口网签盘点，时隔一个月，正好再看看板块新盘的网签情况。
先来看看最滞销的清富片区，两大滞销盘：三江花语城和中海锦江城。
其中三江花语城，目前网签依然是17套，一个月新增套数是0 ，上次间隔三个月也是0 。中海锦江城，目前网签135套，一个月新增19套。目前库存依然近千套。
作为对比，近期领证的泰禾福州湾二期，由于当年无证销售，最近一个月已经网签了434套。有时候也不得不感叹，违规确实能帮助自己去化。