闽侯|福州楼市分析：闽侯高新区郊区搞捆绑，方远未来之光值得入手吗？公摊|楼市

这几天有读者留言咨询位于闽侯南屿的方远未来之光如何，正好最近写到闽侯，就来聊聊这个位于南屿内部的新盘。
楼盘规划方远·未来之光：福州市高新区南屿镇沿117县道
项目分两期，一期为“鑫旗泉花园”地块，占地面积6.77亩，规划2栋9F/18F住宅，规划户数95户。二期为“京诚公馆”地块，占地面积21.52亩，规划5栋住宅， 328户。目前一期已经开盘，二期也开盘了1 ， 2 ， 5号楼，均价在1.5W 。

土拍情况2020年4月3日，因两幅宗地与城市总体规划冲突及拆迁问题，无法动工建设，闽侯县收回两幅地块，实行等价置换。鑫旗泉花园6.77亩，京诚公馆21.52亩，总价2.27亿，容积率2.0 。

分析：对于项目而言，拿地比较特殊，两个房企拿下的地块由于规划问题，被施行等价置换，虽然是两个房企，不过都属于浙系房企方远集团旗下，所以就统一规划开发。
对于地块而言，对比高新区近年的新盘，容积率有一定优势，对于楼面价而言溢价也不算太大，从目前的1.5W的售价对比来看，利润空间尚可。
对于置换的项目，福州也出现过，比如位于晋安区的紫阳宏发禹融府。两个盘虽然区位差距较大，不过在房企名声和营销热度上，却比较接近。
户型情况75平米：三房两厅一卫，三开间朝南，动静分离，比较主流的布局，差别在于三间卧室空间都不大，走廊浪费空间较大，客厅需要通过阳台来扩充空间。

78平米：三房两厅两卫，三开间朝南，与上面的户型差异在于主卧搭配了卫生间，北侧厨房也能有一定南北对流，卧室走廊浪费空间也有所减少。缺点在于入户门正对餐厅，基本没有空间做玄关，厨房空间较小，餐厅实际使用空间也有限，同时阳台空间被次卧占据了一小部分。当然对比上面的户型，这个户型的优势还是更大。

96平米：四房两厅两卫，位于端头，双开间朝南，横厅设计，靠西侧采光，户型纵深较大，市场接受度也一般，缺点在于主卫是暗卫，北侧虽然两个房间，不过空间都实在过小。

区位情况项目位于闽侯高新区，处于南屿内部，距离高新区万达2.9公里，休闲购物帮助一般，距离规划的福耀大学1.6公里，未来会有一定预期加持，紧邻117县道，驾车出行有一定帮助，不过也要面临噪音影响，项目目前周边比较荒芜，城市景观还是比较村，公共交通出现还是比较不便，总得来说区位较差。

价格情况项目目前已经领证备案，各楼栋也有所差异，整体均价在1.5W 。

一期1号楼：9层， 27套，公摊16% ，均价1.53W
一期2号楼：18层， 68套，公摊19.9% ，均价1.48W
二期1号楼：17层， 64套，公摊20% ，均价1.5W
二期2号楼：17层， 64套，公摊20% ，均价1.5W
二期5号楼：18层， 68套，公摊20% ，均价1.5W

分析：楼盘主要差异在于一期1号楼，由于楼层较矮，整体公摊较低，不过相对应的均价也有所上浮，不过总得来说，优势较大。对比周边的均价而言，目前周边主要是隔壁的中梁百悦城均价1.4W ，二手房集中在西北侧靠近旗山一带，均价也在1.5W左右。总得来说，如果仅仅从均价对比来看，溢价不算太大，不过从项目所处的地段相比而言，更偏远一些。