购房置业|现在买房，还是个好投资项目吗？来看这个计算结论，能否触动你( 二 ) 房价|北京市|银行

你觉得北京的房子每年能平均每年能上涨这个比例吗？0.14% 。
6.最后一个，单利和复利。
银行贷款是以什么计息的？单利。在等额本息，利率不变的情况下，每个月还款都一样，不增加。
而房价涨幅是以什么计算的？复利。从来都是以上一年为标准，计算的是同比涨跌幅度。也就是说，今年北京均价1万，明年涨到1.1万，那就是涨了10% 。后年要再涨10%呢，那价格就是1.21万了。
能理解复利的威力吗？也就是高利贷的利滚利，能滚到让人怀疑人生。那也就是说，银行月供是单利计算，而房价上涨是复利，那根本就不用每年都保持同速增长，逐年降低就已经能够抵消掉投入成本了。
也就是说，如果你以200万的本金买入了500万的房子，那第一年房价只要上涨0.14%就算不赔，之后每年都不用保持这个增速，几乎是只要不下降就算不赔。
当然这只是理论上的，现实中每年都有涨跌，不可能永远上涨，也不可能永远下跌。而且边际投入是在逐年增加的，二者相抵，那就假定仍然是0.14%吧，我也懒得算了。
7.另外还有一点，就是租金的涨幅。这几乎相当于通胀率，或者是工资涨幅。可以参照一下， 20年前，北京平均房价3000多的时候，租一套两居室的平均租金，就是一个普通人的月收入。到了今天，租一套两居室的平均租金，依然是一个普通人的月收入。
那也就是说，从理论上都不用房价上涨，单靠租金上涨，就能做到在60%贷款的情况下不赔钱。
8.税费成本，首套按照4%算吧。这可以计入总成本，那原始成本就是200+20=220万。这自己再编个公式算算吧，我写累了。
或者简单算吧， 220 的年化成本是8.8万，加上2267算9万吧，这实际没什么变化，忽略不计吧。
9.总之，我也不知道我讲明白没有，买房投资，只要做到50%左右的贷款比例，那在房价不下跌的情况下，几乎就没什么赔钱的风险。至于上涨多少，那就都是利润了。因此其实都不用算的这么清楚，只要判断北京的房价未来是涨是跌就行了。认为涨就买，认为跌就别买。最好再验算一下，看我算的对不对。仅供参考。
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