购房置业|现在买房，还是个好投资项目吗？来看这个计算结论，能否触动你房价|北京市|银行

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家” ，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，我是会计，所以总计算投资回报率。我今年24岁，家里给了200万让买房，我手中还有一些，能买500万的小两居。但我算了一下觉得买房不合适，因为贷款利息要4.9% ，可房子每年的升值能达到这个比例吗？而且就算我收房租，收的那点儿钱也不够还月供的。所以我真觉得买房现在不是好投资项目了。您看我考虑的对不对？
回答：
1.我不是会计，但是也总计算投资回报率。你算的这笔账我是真想认可啊，真想让你糊涂一辈子。
2.先明确一点，房住不炒，房子是用来住的。在我看来，北京的房价没有大幅上涨的空间了，但作为保值工具来说，或许比现金稳妥一些。
直接说你的问题里的问题吧：你偷换了概念。首先是偷换了实际成本和总额成本的概念，其次是偷换了自用和投资的概念，第三是偷换了实际投入和边际投入的概念。还有一点，你忽视了单利和复利的关系。
3.你的实际首付是200万，那计算收益率就要用这个为基础，而不是说买到的总价500万。
成本是多少？咱甭说什么8%12%的理财产品，太虚，这种东西的收益越高风险越大。就说保险的吧，现在银行五年期利率4% 。那200*0.04 ，你每年的成本收益就是8万。而不是500*0.04=20万，因为你没有实际投入500万，这和全款是不同的。
那如果把8万对应到房产总价上， 8/500=1.6% 。也就是说，用200万买500万的房，每年的基础成本是8万，那只要房价每年上涨1.6% ，就能覆盖成本，做到账面上的不赔钱。
能理解吗？4.9%是银行对这200万的利率，不能对应500万的。所谓贷款就是杠杆，放大了收益和损失。你的成本按照200万计算，但收益或损失按照500万计算，赢了多赢，输了多输。
4.自用和投资有所不同，自己住自己的房子，不用交房租，也都犯不上计算。但投资是要收租金的，不可能给别人白住。这就做个思想实验，你假定自己买了房不住租出去，然后拿着钱租一套同等的房就行了。
那好，既然是计算投资收益，那自己住就也要计算成本。这相当于开公司给自己发工资，同样要计入成本。北京现在的租金收益率是1.5% ，那无论是出租还是自己住，都要计入。
那也就是说，用200万买500万的房，基础成本是1.6% ，而每年的租金收益是1.5% 。那二者相减，房价只要每年上涨0.1%就算不赔钱。
能理解吗？买投资属性的产品，必须计算各个主要的收益模式，不能自用就不计算收益。买了房是否往出租是自己的事儿，但计算必须把租金折算进去。
5.实际投入和边际投入。这200万毫无疑问是实际投入，计算的成本是年化1.6% 。那每个月还的月供是什么？是边际投入，也就是新增的投入。
那好，既然是投入，能直接和收益做同期对比吗？不能的，边际投入要单独计算成本收益，同样是年化4% 。
这就相当于你做了个银行定投，先存了200万，年化利息4% ，约定每个月返息。之后你每个月再存1万，一年12万。但银行每个月返息就是200*0.04/12=6666 ，肯定没有1万多。这一个是利息，是收益，而另一个是投入，根本就不能相比，不是同一类。
以一年计算，边际投入是就是12万，而边际投入的成本是2267块钱。那全都计入投入，你第一年的总投入是212万（不计税费），总成本是82267 。房租收益500万*1.5%=75000 。那也就是说，第一年，你的净成本是7267 。 7267/500万=0.14% ，这套房只要上涨这个数就算不赔钱。