二手房|3个“国中”齐出辣招，楼市大变局来了！( 二 ) 楼市|成都|西安

上海的二手房价格需要核验，其实和深圳、成都、西安的二手房官方指导价类似，都需要进行官方指导，都需要按照官方指导价来成交。只不过，后三座城市的价格公开，而上海不公开。
那么，西安、上海也加入二手房官方指导后，市场会怎么走？这一点，可以参考深圳、成都的情况。
成都的情况，在第一部分已经介绍。深圳又是个什么情况？
尽管从深圳市场情况来看，大部分成交都没有按照指导价进行，而是按照实际挂牌价成交。但银行则不折不扣地按照官方指导价进行的贷款。
举个比例，深圳福田区一套100平米的房子，原本的挂牌价是1500万元，也即15万元/平方米，而二手房官方指导价是1200万元，也即12万/平米。
二手房官方指导价发布之前，刚需购买这套房子，首付是450万，可以向银行贷款1050万。二手房官方指导价发布后，买卖双方没有按照指导价成交，依旧按照挂牌价成交，但到贷款的时候，银行却只会按照指导价来，也即，按照1200万的价格计算贷款。
按照1200万的指导价，银行可给予的最高贷款为840万，也即买家需要支付660万的首付款。
二手房官方指导价发布前，首付是450万，发布后首付变为660万，增加了210万。这就达到了降杠杆的作用。买房需要用更多的钱，才能撬动一套房子。
在大幅降杠杆的背景下，威力显现。
深圳2月8日发布官方指导价后，成交量当月就出现了大跌， 3月份回升，此后的4月、5月和6月，成交量一路下跌。尤其是最近的6月份。
根据深圳中原研究数据中心披露的成交数据显示， 6月份深圳二手房成交量仅为2575套，跌破了3000套，同比去年下跌了75.7% ，已经连续三个月在荣枯线以下。

制图：城市财经；数据：深圳中原地产
价格方面，深圳新房与二手房价格均回归平稳， 6月份深圳二手房环比下跌了0.1%（国家统计局数据）。
从这个角度来看，西安、上海的二手房成交量后续也会大跌，价格也会回归平稳。西安将结束此前的连涨纪录。
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从不断有城市开始发布二手房官方指导价来看，管理层对于稳定楼市的决心，非常强烈。
由此，可以得出一个结论，下半年多数中心城市的成交量将下跌，房价则回归平稳。平稳，就是不大涨，也不大跌。
这种稳定，不止短期走势，应该是一种长期走势。事实上，从2016年大调控以来，官方一直强调的也是稳定，而不是大跌。
楼市稳定，对于当下的中国经济发展非常迫切。
理由很简单，因为中国经济未来的发展，需要房价稳定。具体可以有两点解释：
第一：高企的房价，不断压缩实体经济发展空间。
20年前，实体经济企业的一年的利润率高于一套房子一年的房价涨幅。所以那时候，实体经济得以快速发展。 20年后的今天，干实体经济已经不如炒房赚得多。
这种背景下，人心思房，银行也只愿将钱贷给开发商和购房者。实体经济发展举步维艰。而实体经济是一个国家的经济基础。
在这种背景下，去年年末央行与银保监会就发布了文件，限制了各类银行流入房地产和个人住房的额度。所以，即便已经降准，对楼市的也很难产生实质利好。
与此同时，在“十四五”规划中，管理层也明确提出保持制造业比重基本稳定” ，这种背景下，青岛、天津、济南、杭州、长沙、重庆等多个城市，已经提出，要提升制造业占比。
第二，高房价挤压了民众消费。