房贷|房贷还了一年，已经供不起了，转手卖需要还清贷款，怎么办？( 二 ) 二手房|银行|契税

三、二手房转手出去的过程，是怎么样的呢？接下来，我来详细告诉你，整个二手房转卖的过程是如何的，让你心中有数。
① 找中介，挂在网上。
一般情况下，我们买卖二手房，都得通过中介才行，除非你自己能够找到朋友买你的房子，那种不用通过中介，不然正常都要找中介。
找到中介，帮你拍几张照片，然后把房子的照片挂到网上去，商量一个价格。
② 商定价格，到银行付首付。
假设你把房子挂出去了，然后没多久就有人来看房子了，并且对你房子的价格，也还挺满意的，那么你们就可以把首付确定了，然后一起去银行开设一个公共账户，然后让他把钱转到这个公共账户里。
③ 办理贷款手续，银行批准房贷。
然后，就是让买家去办理房贷的手续，接着就是等银行批准。一旦银行批准，剩下的房款打到了公共账户里，那么你就可以带着购房者，去银行办理过户手续了。过户手续办理完以后，你拿着房款，对方拿着房子，这样二手房交易就算完成了。

四、二手房交易的过程中，会产生哪些费用？以及，需要注意哪些事？说完二手房交易的过程以后，我们来说一下，二手房交易中，会产生哪些税？
① 契税。
契税是在所难免的，正常情况下，面积小于90平方米的话，契税就是网签价的1% ，而超过90平方米的话，那么契税就是网签价的1.5% 。
举个简单的例子，比如你卖一套房子，面积是100平方米，网签价是100万，那么对方要交的契税就是1万元。
② 增值税跟个税。
先说明一下，如果你的房子，是满五唯一的话，那么是免征增值税跟个税的。所谓的满五唯一，就是说房子满五年了，且是唯一的一套房子。
如果没有满五唯一的话，满二唯一也可以免征增值税。
增值税的计算方式，一般是：网签价÷（1+5%）*5.65% 。
个税的计算方式，一般是网签价*1% 。
举个简单的例子，比如说你想卖一套二手房，产权都没有满两年，那么你就要交增值税跟个税，网签价是100万。
增值税：100万÷（1+5%）*5.65%=53809元。
个税：100万*1%=10000元。
一般情况下，这两部分的费用，没有明确规定是谁出的，可以进行商量。
③ 中介费。
中介费，一般就是成交价的2%到3% 。比如你的房子，成交价是80万元。那么中介费差不多就是16000元到24000元左右。
以上三个是主要费用，还有一些零零散散的费用，比如登记费之类的，这些费用很少，我在这里就不详细说了。

五、如何才能够避免房贷供不起呢？房贷供不起，是一种常见的现象，那么，如何才能够避免出现这种现象呢？
① 月供不要超过月收入的一半。
我的建议是，月供最好是不要超过月收入的一半。比如说你的月收入是5000元，那么的月供最好是不要超过2500元，这样的话，才比较安全跟合理。
这样的月供，才不会影响到你的生活。不要明明月收入只有4000元，为了面积，还要买大房子，导致月供是3400多元，那么你说，你能不出现断供的情况吗？
② 多存点钱。
买完房子以后，要记得多存点钱。一般情况下，最好是往房贷的卡里，存半年的费用，这样比较保险，防止哪一个月忽然没收入了，还不起房贷。
比如说，你的月供是3000元，那么房贷的卡里，最好是放着18000元左右，不是非常重要的时候，不要轻易动这笔钱。
这样，一般就不容易出现断供的现象了。