增值税|房地分离的土地增值税争议房产税|房贷利率|房产

A企业原在郊区有块地，长期闲置。旁边的B企业经与A企业商议，借用该荒地建员工宿舍，约定20年后连房带地归还A企业。10后，随着城市的发展，C房地产公司以1.5亿元收购了该地块，经协商最终A得到1.1亿元，B得到0.4亿元。这里的问题是A、B公司是否要缴土地增值税？如何缴？
观点一：A缴B不缴
依据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值。即土地增值税，是对土地的增值额征税，A公司转让了国有土地使用权，应该按取得的1.1亿元计算缴纳土地增值税。B公司被转让的房屋并没有取得土地使用权证，也没有房产证，没有土地哪来的土地增值税？房产应该和土地一起转让时，才产生土地增值税的纳税义务。所以B公司不需缴纳土地增值税。
参考依据：
《贵州省土地增值税清算管理办法》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）第三十四条规定，房地产开发企业单独销售无产权的车库（位）等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用。
《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）第四条解读明确：建成转让后不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），不属于土地增值税征税范围，不计收入，也不扣除相关成本费用。
观点二：A、B分别缴
《土地增值税暂行条例》第二条所述转让地上的建筑物及其附着物，并不是分别转让土地和地上的建筑物及其附着物，所以，仅转让地上的建筑物及其附着物即发生应税行为。因此，仅转让地上的房屋，也属于土地增值税的应税行为。A、B公司应分别就取得的1.1亿元和0.4亿元计算缴纳土地增值税。
参考依据：
总局网站：转让没有土地使用权的房屋或地上建筑物是否应该缴纳土地增值税？
问题回复：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
《土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品.
国家税务总局《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。