房价|“二次房改”要来了？北大教授提出“新方案”，两类人将会受益租赁|楼市

最近几年，楼市中一直传出“二次房改”的声音。什么是“二次房改”呢？从08年6月份以来，一些专家学者不断提出二次房改， 2009年10月，一个以住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组，已开始调研十年房改的得与失。探索住房制度该走一个什么样的模式。既然有“二次房改” ，自然有“第一次房改” ，也就是我们熟知的1998年实施的住房制度改革，实现了房子从“分配”转变为“商品化”的过渡，但很少有人知道，第一次房改的背景是怎么样的。

1949年~1979年，我国住房发展相对缓慢，相关资料显示，这30年期间国家投入了374亿元巨资建设住房，但依旧无法满足城镇居民的住房需求。 1978年，人均居住面积不足4㎡，缺房户达869万，占城市总户数47.5% ，也就是说近一半人没有房子住。与此同时，由于我国长期实行低租金的福利分房制度，国家和企业都背上了沉重的包袱，延缓了我国住房建设的进程，也不利于城市化进程发展。因此，从1978年开始，国家和企业一方面增加住房投资，加快住房建设步伐，另一方面开始探索改革住房制度。经历20年的探索后， 1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。目前来看，第一次房改取得了十分显著的成果，住房市场迎来了飞速发展，人均居住面积从1978年的3.6㎡增长到2020年的40㎡，另一方面，过去二十年我国城镇化率也从36%提升至63.89% 。房地产市场的快速发展也一定程度上助推了经济发展。

如果说第一次房改是为了解决住房供应不足、国家企业负担过于沉重问题的话。那么“二次房改”则是用于解决房地产市场发展过快而遗留下来的问题。由于房地产市场不成熟、不健康的发展，一些问题也就随之出现了。早期城镇化建设过程中，大量人口流入城市，住房数量供不应求，而作为一种“商品” ，其价格也会受到供需关系的影响，因此房价上涨。在房价不断上涨的情况下，房子也从居住属性转变为投资属性，吸引了大量的投资者、炒房客、炒房团，由此导致房价进一步上涨，随着炒房人数不断增多，整个市场也变为投机属性，过高的房价也导致越来越多人买不起房。更为重要的是，由于房地产的造富功能，开发商也在一味拍地盖房，住房数量早已过剩，未来住房需求解决后，这些多余房产如何处理也是一大难题，而过高的房价也导致百姓消费能力降低，进而阻碍了经济发展。为了解决这一系列问题， 2016年我国正式提出了“房住不炒”理念，各地都开始进行密集的楼市调控，如今5年时间过去了，房价大涨趋势早已停止，取而代之的是涨幅的不断收缩，而炒房现象也减少了许多，楼市正逐渐回归理性发展。

但目前来看，房价依旧过高，一些热点城市依旧能看到炒房客的身影。流入到城市中的打工者、城市中的困难家庭无力买房的情况仍在持续。有专家注意到，由于房价过高，推动了房屋租赁市场的发展，而根据央行公布的数据来看，城镇家庭住宅普及率已经达到了96% ，说明城镇住房需求已经不足。那么一旦解决了这类人群的住房和租房问题，那么相应的楼市问题也能够迎刃而解。对此，北京大学国家发展研究院教授徐远在其文章《读懂“十四五”：新发展格局下的改革议程》中，提到了“二次房改”的理念。徐远表示：“二次房改”与“二次开放”并举，推动新一轮经济增长对外，要以“二次入世”的力度，扩大对外开放；对内，要以“二次房改”的气魄，启动新一轮住房改革。是一举三得的政策抓手，短期、中期和长期都有战略性的利益。短期看，能够快速复苏经济；中期看，能保障未来10~15 年的经济增长和社会稳定；长期看，彻底打破城乡二元结构。