银行|二手房“停贷”？谣言！( 二 ) 光大银行|房贷利率|银行

房贷政策持续收紧对房地产市场的影响是立竿见影的。采访人员观察到，广州二手房市场降温，成交量连续下降。来自广州市房地产中介协会的数据显示，自今年4月份开始，广州全市中介促成二手住宅的网签量逐月下降，其中2021年6月（统计周期为2021年5月26日-2021年6月25日），广州市中介促成二手住宅的网签宗数和面积分别为1943宗和18.39万平方米，环比分别下降26.18%和24.77%，同比分别下降55.14%和53.98%。
“目前广州二手房确实受到一些影响了，成交量较去年同期大概下降了3成左右，除了受二手房贷放缓等因素影响外，还因为今年4月下旬推出的增值税‘2改5’政策。”中介人士小风向采访人员坦言。
采访人员了解到，自2021年4月22日起施行的《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》中指出，将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
“以前是房子满2年不用缴增值税，该政策实施后，没有满5年的房子在交易时，需要缴纳约5%的增值税，比如原本满2年但未满5年、总价约400万元的房子，在该政策实施后，要比以前多缴纳约20万元的增值税款。”中介人士小风向采访人员说，该政策实施后，二手市场的热度有明显降温，有部分买家转向了一手市场。
此外，有中介机构还对其服务收费标准进行了统一，减少买卖双方对中介是否存在偏帮一方及吃差价的担忧。7月1日，裕丰地产发布，其旗下的二手房买卖统一向买卖双方各收取房屋总成交价0.69%的佣金（单方不低于6000元）。有裕丰地产的中介人员坦言，此前0.5％～1.5％之间的佣金都有过。
预计下半年市场交易规模将保持量增价稳
在“房住不炒”大背景下，监管层出台一系列政策调控房地产市场，包括“三道红线”政策、房地产贷款集中度管理制度、土地集中出让政策等，在精准的调控下，行业整体规模增速放缓，盈利有所下滑，同时去年以来房地产板块走势弱于大盘，地产行业估值创下历史新低。数据显示，2020年，申万房地产指数全年累计下跌10.85%，跑输沪深300指数38.06个百分点。2021年以来（截至7月6日），申万房地产指数下跌7.89%，跑输沪深300指数5.43个百分点。山西证券表示，截至2021年6月18日，地产板块动态PE为7.9 倍，估值仅高于银行板块；纵向来看，目前地产板块估值仍处于近10年较低水平。
港股方面，2020年恒生中国（香港上市）100指数全年累计上涨1.97%，恒生中国内地地产指数全年累计下跌23.62%，跑输大盘25.59个百分点。2021年至今（截至7月6日），克而瑞内房股领先指数下跌8.73%，跑输恒生指数11.82个百分点。所以，总体来看，不论A股还是H股，两地房地产板块走势均明显弱于大盘。
对于未来，中信证券认为，高信用、大市值的部分地产开发公司已经被低估，不过行业盈利能力下降预计仍将持续，但资产运营和下沉深耕可能使部分低资金成本公司找到盈利能力拐点。2021年是企业报表盈利能力继续下降的一年，而2022年之后则可能出现分化，个别企业可能凭借低资金成本和高开发能力稳住利润率，另一些企业可能会面临项目层面亏损的压力。
融360大数据研究院李万赋分析，一方面，受房贷集中度新规限制，今年各银行房贷额度确实会比往年投放少；另一方面，按照往年规律，下半年房贷额度也往往会比上半年紧张；此外，“房住不炒”政策执行趋严，对个人消费贷和经费贷信贷资金违规流入楼市的检查和处罚力度加大。
值得注意的是，在政策引导下，银行信贷结构持续优化，资金正加速向实体经济重点领域和薄弱环节倾斜。银保监会数据显示，前4个月，制造业贷款新增1.1万亿元，85%为中长期贷款。科技创新、绿色发展等领域信贷继续较快增长。民营企业贷款同比增长12.3%。“从央行和银保监会公布的统计数据看，普惠型小微企业贷款规模有所增加，下半年应该会更加精准支持小微企业和个体户，并且加强信贷资金的流向监管。”李万赋分析。