一线城市|“买不起房，租房也挺好的” 房租|买房|房价

说标题里这话的人不是我啊，是经济学教授樊纲，樊纲教授，就是提出买房“六个钱包”理论的人。前一阵子，他重新修正了对六个钱包的说法：“年轻人没有老人支持就别想买房，不是鼓励年轻人去啃老。”并表示，“现在租房挺合算，中国房租和房价的比例是世界最低的。”1.确实，樊纲教授有一点说得很对，中国房租和房价的比例，也就是租售比，是世界最低的。根据2020年底的数据，国内房子的租售比，一线城市的均值是1.85?也就是说，买一套房，靠出租需要大约53.9年“回本”。二线城市租售比2?49年年回本。三线城市1.93?51.9年回本。

而像欧美、日本等国家，租售比普遍在4??右，一套房大约16-25年回本。所以...在中国租房合不合算我不知道，但买房通过租金赚钱肯定不合算。2.在国内买房，租售比一直是一个不被重视的指标，毕竟比起租金收入，房价涨幅才是大头。但这个指标其实很重要。因为租金是真正跟城市居民的收入挂钩的，我们常说刚需刚需，其实只有居住才是真·刚需：一个人买不起房，不影响他继续待在这座城市，但如果租不起房，就只能离开。所以说，除了极少数时候（比如长租公寓无序扩张那段时间），租金一定是反映市场的真实的价格。我们知道，一个城市楼市最源头的购买力，是首套房购买人群，这些人接盘了，卖家才有钱去置换，一层一层传导上去。而买首套房的这些人，一定是从租房的人群中走出来的。因此我们可以认为，租金和房价的偏离，一定程度上可以反应房价的泡沫程度。租售比越低，泡沫程度越严重。这里插一句，反应房价泡沫程度的指标还有一个「房价收入比」，只不过真实的收入比较难统计，没有租售比准确。3.那么国内城市租售比过低，是什么原因？肯定不是因为租金低了。前面说过，租金一定是真实的价格，—— 很简单的道理，如果租金可以更高一点，那房东为什么不涨房租呢？还不是因为涨了就租不出去（或者不好出租）了。那就只能是因为，房价偏高了…我们国家的房产市场与欧美不同，租售比上有所差异是正常的。但低到一点几的程度，还是有点夸张。看2016年8月的数据，一线城市的租售比能到二点几，甚至三：

（数据来源：中商研究院；制图：房十二）而现在，全部都在2?下，深圳甚至低到了1.33?【一线城市|“买不起房，租房也挺好的”】

（数据来源：中国房价行情网；制图：房十二）所以即使只在国内纵向对比，这几年的租售比也是在是...太低了。4.相比2016年，现在租售比变低，很显然，是因为房价涨太快，而租金还没跟上。结果有两个方向：要么，租金后面慢慢也跟着涨起来；要么，房价后面慢慢跌下来；要么二者同时发生。所以我们会看到，大部分城市的房价上涨，是很难持续的，基本都是涨一年，横盘或者阴跌三年左右。这是因为一开始的快速、大幅上涨已经透支了未来，所以需要一段时间来盘整、消化。这段时间短则两三年，长则四五年，就是房价等房租涨起来的一个过程。由此我们也可以看出，北上广深四个一线城市中，横向对比，深圳的泡沫最大，北京的泡沫最小，房价最扎实。纵向对比来看，2016年至今，北京，售租比从35.1年涨到50年，增长了42.8?上海，售租比从37.3年涨到59.6年，增长了59.8?深圳，售租比从41.5年涨到75.1年，增长了80.9?广州，售租比从33年涨到61年，增长了84.8?结合现在的行情，北京的售租比涨幅最小，跟它本轮上涨还没有结束有关，而其他三个城市都已经涨完了。这也相当于是一个提醒，如果你打算在北京买房，现在仍然是比较好的时机。