承接|房贷收紧下二手房成交量却两月连涨：上海的市场承接力有多大？房贷利率|上海

来源： 21世纪经济报道
近期，全国一批城市房贷放款周期拉长，利率上调，上海市场也受到影响。即便是传来政策利好的浦东区，二手房带看量也明显下跌了。
7月7日，总部位于浦东的信栋地产创始人徐栋对21世纪经济报道采访人员透露，中介对于房地产行情变化是最敏感的，最近由于房贷收紧，上海二手房成交行情不好，中介门店出现一波并购潮。
【承接|房贷收紧下二手房成交量却两月连涨：上海的市场承接力有多大？】然而，上海中介机构最新统计数据显示，在4月成交量较3月暴跌1.5万套，仅成交约2.3万套之后，上海5、6月份的二手房成交出现两连涨：5月成交约2.5万套，6月成交约2.7万套。对此，徐栋指出，影响交易量最主要的因素是价格，目前房东还是不愿意降价，整体仍是下滑趋势。
刘华（化名），是一名互联网从业者，他今年初在上海买了一套住宅，本来准备贷款1000万，突然遇到房贷收紧，贷款直接批不下来了，刘华最后不得不找朋友借钱周转。
硬币的另一面是，上海部分高端住宅价格涨幅明显。刘华年初买的房子，总价3000万左右，最新的市场报价达4500万左右，相当于半年多时间内涨了大约1500万；一名浙江小房企负责人年前在古北某项目买下一套总价4000多万元的大平层，最近二手房市场叫价约6000万。
公开数据显示，2020年，上海2000万-3000万的房子成交套数是1583套，3000万-5000万的成交套数是971套，5000万以上的成交套数是256套。由此可见，上海每年对于2000万以上高端住宅的市场承受程度为数千套，但需求也没有大众想象的那么大。正如徐栋所言，二套刚需买家很容易受到政策影响，由此产生资金恐慌。
市场短暂企稳
某种程度上看，上海房贷收紧，让市场短暂企稳了。
由于集中供应与网签有先后顺序，上海4、5月份成交的部分新房网签有可能会顺延，才会导致连涨两月的现象。但三个月月均2.5万套的成交量不算少，主要还是看7月的成交量变化。
上海中原市场分析师卢文曦指出，6月份网签的交易有部分来自于五月底成交的新房，这个时间节奏与过去就不一样了。新房因为受调控影响的因素更大，所以不一定能够反映市场的真实情况，加上价格限制在上下5%的幅度调整，涨幅是锁死的。当然，也有业内人士指出，以上海目前新房摇号积分越来越高的趋势看，需求正在冲顶。二手房市场也有类似需求冲顶的反映：价格微涨，成交其实在下行。
对比上海，杭州二手房成交却出现明显的三连降。在政策加码和房贷收紧的双重影响下，二手房成交活跃度持续下降。按照常规，杭州近期一手房摇号热度迅速上升，二手房趋势不应该是下跌的。上半年，杭州市区二手房成交近5.4万套，相比2020年上半年几乎多了1.4万套，这一成交量创下2018年以来新高，其中住宅占比91%。随着调控加码，从4月开始，杭州市区二手房月成交量三连降，5、6月的成交更是不足万套。
卢文曦认为，杭州的“降”也要看幅度，今年一个月杭州成交二手房1万多套，但4月份杭州二手房成交还没跌破万套，5月份也只不过比4月份少了一点点。
值得关注的是，杭州与北京、上海不一样，它主要依赖于新房市场。反观杭州新房在4月份有一个集中放大的成交量，与新房预售证集中释放正相关；后面到了5、6月份，下降得比较明显。
可以说，经历这一轮调控政策升级、打补丁之后，包括银行信贷政策，也是想把资金引导到实体经济去。因此上半年对于经营贷等违规资金入市予以严查。
这一原则放到上海市场，表现为越来越趋向于房源入市的总量控制，新房集中供应，导致供应节奏变化。换言之，过去的那一套市场销售经验几乎没有太大作用。卢文曦举例称，6月份的上海市场，包括新房、二手房都有一个反超的迹象。4、5月份大量新盘供应之下，二手房成交也面临反超，反超的幅度超过市场预期，从2.3万套到2.5万套，再到2.7万套。同时也说明上海承接力强。