融资成本|“三条红线”下的房企融资变奏：融资规模下滑16%，偿债压力仍处高位融资成本|房地产|票面利率|贝

下半年房企有5832亿元的偿债规模，仍处于高位。
去年以来出台的一系列融资管理新政，对地产行业的影响正在慢慢显现。
今年以来，房地产融资市场出现一些新的变化。根据贝壳研究院统计，2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%，连续两年下降。此外，融资成本变化不大，但分化现象十分明显，头部房企的融资成本可低至3%以下，而一些小型房企的成本仍可达到两位数。
政策端的变化是影响房企融资行为的主因。去年年中，针对房企融资规模量化管理的“三条红线”政策出台。年末，央行及银保监会对金融机构房地产贷款、个人住房按揭贷款占比实施“五档管理”。这些措施使房企的融资规模受到限制，也倒逼房企在销售端进行发力。今年上半年，全国房地产销售继续增长，不少房企在上半年实现销售规模的大幅攀升。
但即便如此，由于前几年借贷规模偏大，房企的偿债压力仍处于高位。预计未来一段时间，房企将继续尝试拓宽融资渠道，而对销售端回款依赖则有增无减。
政策影响多个层面贝壳研究院统计显示，今年上半年，房企境内外债券融资累计约5480亿元，较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。其中，境内融资规模同比下降7%，境外融资规模也下降29%。
境内外债券市场的作用机制有所不同，但都面临一定的不确定性。前述机构认为，下半年境内债市整体以稳为主，但政策压力不可忽视。境外债市方面，受通胀及失业率上升影响，美元债规模收缩预期走高。
成本方面，上半年境内债券平均票面利率为5.07%，较2020年同期上升79个基点。境外债券融资平均票面利率为6.95%，较2020年同期下降144个基点。
近两年来，由于利润压力较大，房企试图采用各种手段控制融资成本。从去年下半年开始，一些房企就通过借新还旧的方式来进行债务置换，并摊薄资金成本。但今年以来，随着政策的高压，以及偿债高峰期到来，房企的发债需求明显增大，债务成本也有所抬升。
但并非所有房企都会承受高成本，与以往类似，分化现象仍然显著。今年6月，万科将 “18万科01”债券票面利率由4.05%下调，最低降至2.8%。而花样年在6月25日发行的2亿美元优先票据，利率高达14.50%。
融资成本的分化，体现出资本对不同房企的态度有明显差异，这也是行业分化的一个侧面。但不同于“规模为王”的旧有逻辑，随着“三条红线”政策的推出，资本的考量标准也在悄悄发生变化。
华东某大型房企融资部门相关负责人向21世纪经济报道采访人员表示，机构投资者不仅仅关注房企的规模，反而更关注公司的基本面。其中，以“三条红线”为标准，房企的踩线情况是资本方颇为关注的指标。
“过去，‘30强’、‘50强’房企更容易在融资中取得优势。但最近，大型房企也开始‘爆雷’，在投资者的研判模型中，规模的重要性已经明显下降。”该人士表示。
政策的影响还体现在融资渠道的选择上。由于政策压力较大，房企纷纷尝试拓宽融资渠道，除常规债券融资外，非标融资规模也一度扩大。
今年5月，沪深交易所大批量终止ABS项目，其中不乏涉房类项目。尽管官方解释为“项目超期处理”的常规操作，但普遍分析人士认为，后期境内非标融资产品的发行仍将不可避免地受到影响。
偿债压力仍大在融资端受限的情况下，房企对销售端的依赖进一步加强。上海易居房地产研究院的数据显示，今年上半年，百强房企累计操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%。其中，近半数百强房企的销售规模较2019年同期增长超过50%。