杭州|房子半个月贬值30万，买房人要求“补差价”，开发商提2个方案房价|宁波

前言：本文探讨“房子缩水，该如何解决”的问题，全文2300字，阅读需要4分钟，如果赶时间，可直接跳至倒数第四段。
2021年以来，楼市出现冰火两重天的局面，一方面二手房阴跌不止，很多二手房挂牌价一降再降，已经降到了很低的水平，依然无人购买；另一方面新房的备案价和销售价屡创新高，为市场注入了鲜活的动力。

目前，房产市场至少有2个信号值得一看：
1、金融收紧。
过去20多年，房地产之所以能够获得高速发展的成效，很多人认为是城市化导致，其实不然，城市化也只是一个诱因，金融资本的注入才是房产发展的支撑，低首付、低利率、大额贷款、再加上棚改货币化安置政策，成为了多数城市购房需求迸发的有力支撑。数据显示，在棚改高峰时期，货币化的安置比例一度达到70%以上，只要涉及到了拆迁，那么家家户户都将一夜翻身成为有钱人，瞬间有钱带来的冲击力不言而喻，激发了更为强大的购房动力，整个市场充满了兴致勃勃的买房人，楼市这把火就此烧了起来。
一方面资本为买房人插上了翅膀，另一方面资本也为房地产开发带来了现金水源，一块价值5亿元的地皮，开发商很可能只具备1亿元的周转能力，剩下的4亿元全部来自于融资贷款。正如黄奇帆所说，如果房地产企业失去了银行背书，那必然不能如此旺盛。

进入2020年之后，三条红线犹如一记重拳，砸中了房地产开发商，要求他们把三红线在规定时间内全部转换为三绿线。房地产机构研究表明，超过80%的房企没有只有1条绿线或者2条绿线，均未能达标，降负债成为了他们当务之急。 2021年之后，限贷令升级，对金融机构向房地产融资设置房企和个人两道高压线。可以说，住房市场的融资额正在步步紧逼。
2、房产供大于求。
有专家测算，从1998年至2020年，城市的所有新建房产加起来，够住20亿人，如果把小产权房和农村宅基地房、集体房等计算进来，足够40亿人居住使用。这个数据虽然只是估算，但是得到了很多人的支持，因为这符合常态化视觉观念，在任何城市里，满眼望去都是高楼大厦，现代化大城市俨然一个地产化城市。

房产究竟够不够多？这一点央行有提示，央行在《金融界》发表城镇家庭资产负债相关报告，指出，城镇家庭平均资产280万元，房产占据70-80%比例，而且城市户均房产达到1.5套，住房保有率达到96% 。可以说，当下的城市中，存量房产不仅不存在紧缺问题，而是表现出过剩状态，供大于求信息明显。
与此同时，随着人口老龄化加剧，新生儿减少，家庭数量减少也初见端倪，举个例子，原本8个家庭，因为是独生子女，那么在子女结婚之后， 8个家庭就缩减为4个家庭，再经过一代人的结婚， 4个家庭会缩减为2个家庭，三代人之后只剩下1个家庭。这就是人口学家典型的“家庭421理论” 。原本需要8套房子，现在随着人口数量减少，只需要1套房子就可以了，所以，将来房产过剩会更加突出。

一方面是楼市资金减少，另一方面住房过剩，会直接导致一个结果：市场上实际购房需求开始快速减少。这一点在央行每个季度的储户调查报告中就可以表明。根据《城镇储户问卷调查报告》显示，在接下来的3个月的房价， 25.2%的人表示可能上涨， 52.0%的人表示基本不变，还有10.9%的人认为会下跌，最后11.9%的人看不准。结论很简单，超过60%的人不会认为接下来房价会涨，预期已经转变的情况下，买房人用脚投票，不买房或成为常态。