万科|重要信号。万科又有新动作，房地产真的要变了...( 二 ) 股价|华润置地|杭州

是房企们算不来账吗？显然不是。
他们只是深知，这场土地争夺战，更是一场游戏入围赛，有地才有资格玩下去。
另一方面，就是房企内部的“内卷” 。
我查阅了近几年全国新建商品房的销售面积，连续4年，几乎都维持在17亿平的天花板。
也就是说，当房地产销售的总量已然见顶，有人凭本事多争得一口蛋糕，就必然有人要饿着肚子。
怎么办呢？
于是就有了以上提及的“管理红利” 。
比如华润置地近期的组织架构调整，结合人才盘点，做到提拔一批、交流一批、调整一批、退出一批、淘汰一批。
原有的13个部门，也合并精简为9个；甚至大区管理团队，也被简配为5+1的模式。
当行业发展受限，有限的位置，有限的票子，优胜劣汰，人之常情。
所谓的“管理红利” ，说好听点，是充分竞争，依靠对团队精细化的管理，去不断提升作战能力。
但说直白点，就是没有红利，一切凭本事吃饭。

房企的困境，自然对应着行业的变革。
以万科这次的“手术”来看，未来房地产的几大趋势，已然明显：
一、“三高”（高周转、高杠杆、高储备）的模式已经行不通了。
以往的土地红利时代，拿地就等同于拥有“弹药” ，多囤点，打胜仗的概率就大点。所谓，手中有粮，心里不慌。
再不济，地价贵了，通过产品溢价、品牌溢价，依旧可以争取到合理或可观的利润。
而后的“杠杆红利” ，房企通过不断融资，加快周转，雪球就能越滚越大，赚到更多的钱。即便负债率再高，只要增长的速度够快，总能拥抱泡沫。
显然，放到现在，一切都是行不通的。
看看这一轮房企股价的跌幅，最惨烈的大多都是此前的激进派，比如恒大、泰禾、碧桂园等。
那么，如何放弃激进，走向稳健之路呢？
这就带来了第二个趋势：房企多元化时代的到来。
一切数据都在证明，现如今，单一以住宅开发的道路，只会越走越窄。反之，一个“全能型”的选手，更能带动稳健、高质的增长。
继续看数据。
上文中的房企股价波动，万绿丛中并非没有红，这其中点缀的就是华润置地、龙湖等。
若是把时间轴拉至3年内，他们的成绩更显突出。比如龙湖，近3年的股价波动，涨幅甚至超200%；华润置地也有约93%的涨幅。
这几年的龙湖，不再是此前的“洋房专家” ，而是逐渐形成了开发、商业、长租等业务架构，并且有着十分稳健的财务风控。
甚至，龙湖商业更开始向“轻资产”转型。今年在杭州签下的下沙吾角商业中心，就是华东首个轻资产项目。
至于新城，看似在一线城市默默无闻，其商业吾悦广场，却在一个个二三线城市不断开花。
数据显示， 2020年吾悦广场的开业面积已达940万方，租金收入可达56.7亿，出租率99.54% 。
早在几年前，万科也已经向“城市运营商”转变，并形成了现有的8大事业部。
从数据来看，长租公寓、物流、教育等，都在行业领先水平。唯独商业，仍处于“追赶者”水平。
此次万科的“变革” ，显然也应证了万科的决心——
要让商业业务实现突破性发展，同时起到带头作用，带动其他经营性业务破局。
未来的房地产行业，一定是一个分化的时代。
强者恒强，方为主流。