万科|重要信号。万科又有新动作，房地产真的要变了... 股价|华润置地|杭州

原创：杭州楼市动态

久等的红盘，神秘的新政，拖延的供地。
当我们紧绷的神经，被市场的风吹草动反复折腾时，却没人注意到，难熬的房企，在经历一场变革。
前几天，万科内部进行了一场“手术” 。
说简单点，是优化团队，调整架构；说具体点，主要有以下三点变化：
一、原研究与开发专业公会改为开发经营中心。
2019年，万科新成立研究与开发专业公会，由原万科建筑研究中心升级而成，承接着工程、采购、成本、设计等地产业务相关职能。
为此，还派出了区域业绩第一的上海区首席合伙人张海牵头。
如今，短短2年，再次升级为开发经营中心。在原有职能之上，担负起了业务管理的重任。
二、现有的五大房地产区域，裂变成七大区域。
过去多年，万科一直维持着四大区域（南方、上海、北方、中西部）的管理架构。去年8月，方才新成立西北区域事业部，由4改5 。
不到一年，再次裂变成7个，从调整来看，分别是北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。
三、人事大点将。
原万科执行董事王海武主动请缨，出任印力集团总裁，投身商业新赛道，推动万科商业业务发展。
以上，万科给出的解释是，加速公司“从开发为主转到开发经营服务并重” 。

万科这些“新动作” ，在行业并非孤例。
伴随着行业的变革，近2年，已有不少龙头房企，如华润置地、碧桂园等，都进一步细分了区域事业部，对内部架构进行了调整。
以下是不完全整理：

为什么越来越多房企，开始走向“精细化”管理？
这就不得不提及目前行业正在面临的大背景：一是房企融资的“三道红线” ，二是土地供应的“两集中” ，三是双限时代下丧失的“定价权” 。
三把利剑，持续围攻，可以说每一刀都深入要害。
今年以来，已有不少房企身陷债务危机的困境：
【万科|重要信号。万科又有新动作，房地产真的要变了...】此前跻身十大房企的华夏幸福，发生债务逾期的本息金额累计高达669.90亿；号称“地王收割机”的泰禾，守着迟迟不上市的地王，仅财务成本，就轻松吞噬了利润。
恒大，更是频频传出“债务传闻” 。
在三道红线的约束下，不得不将“降负债”放在首位。好在6月底，恒大对外宣称，已经完成降低一道红线的目标，负债率降低至100%以下。
与此同时，多个房企出现商票兑付问题。
近期，央行等监管部门再次出手，将“三道红线”试点房企的商票数据，也纳入监控范围，要求随“三道红线”监测数据，一同上报。
再看看房企股价，更是集体扑街，绿了一片。

仅以今年来看，华夏幸福股价直接腰斩近60% ，恒大跌27.51% ，即便是稳如山的万科，股价也跌了快2成。（数据截至6.30）
可见，这已不仅仅是某个房企的难题，而是整个行业面临的困局。

房企股价集体躺平之下，内卷之风已然开始盛行。
一是行业的内卷。
最直接的肉搏，看看5月的集中拍地就知道了。以杭州为例， 57宗地， 7成拼到自持，最高自持甚至达40% 。