soho中国|潘石屹“告别”房地产，到底给我们哪些启示？贝壳研究院|毕业生

来源：楼市新观
曾被曹德旺评价“鬼精鬼精”的潘石屹夫妇，终于在2021年6月16日宣布要“卖掉SOHO中国”了。接盘方没变，依旧是2019年传闻的黑石集团。

根据SOHO中国发布的公告显示：黑石接近达成以约236.58亿港元收购SOHO中国的协议，此交易后，黑石将取得SOHO中国控股权（91%股权），SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。潘氏夫妇退出董事会。
众所周知，过去5年里，潘石屹一直在抛售地产业务。根据界面新闻统计报道，5年来潘氏夫妇累计已经套现近300亿，前后甩卖了“非卖品”上海外滩地王、SOHO海伦广场、静安广场以及凌空SOHO。算上这一次和黑石集团的SOHO中国历史上最大一笔资产出售交易，潘石屹在国内基本不剩什么资产了。曾经的“万通六君子”，我国最早期的一代地产企业家，真的已经彻底“告别”房地产了。

潘石屹“告别”房地产，从此地产江湖再无潘石屹。我们很意外，但同时又不那么意外。意外的是，2019年时，同样的交易内幕被爆出后，潘曾经亲自站出来解释：SOHO中国的有些资产是“非卖品”。言外之意，网传的交易信息不实，潘石屹不会和房地产告别。只是没想到，最终的交易价格竟然只有2019年时的75%，潘石屹这一次也算是“贱卖”资产了；
不意外的是，我们从一开始就知道，潘最终一定会和房地产行业作断舍离。原因很简单：一则，过去这些年，潘石屹对房地产表现得一直都很“悲观”，他曾经多次在公开场合发表言论称，房地产大势已去，泡沫很严重，未来利润空间会越来越窄；

二则，潘石屹所经营的地产业务，这些年实际上效益并不好。据SOHO中国年报显示，极其擅长在核心城市建造地标建筑的SOHO中国2020年全年净利润出现腰斩，仅为5.435亿元，同比减少58.83%。而过去三年，其净利润分别只有19亿元，13元，5亿元。这实际上要归因于潘石屹在2013年后的两次转型的失败：2013年，改变公司运营模式，由“开发-销售”转为“开发-自持”；2015年老潘宣布推出SOHO3Q共享办公品牌。他在中国房地产住宅市场最好的时期，选择做“包租公”生意，但国内商业地产的超低租售比，却让他很难赚到做开发时的高额利润。2018年，他甚至在网络上发布视频抱怨，“现在SOHO中国的租金回报率只有3%，而银行的贷款利率却要4%。”
房地产大势已去，叠加自己进错赛道，长期以来公司的效益都不好，这些才是潘石屹选择“卖卖卖”的真正原因。

潘石屹“告别”房地产，到底释放了哪些信号？又到底给我们哪些启示呢？内行人一语道破，答案清楚了
首先，从潘石屹5年来一直坚定不移“抛售”地产业务一事来看，我们更愿意相信，中国房地产“变天了”——毕竟潘石屹在过往的职业生涯里以对风险的超级嗅觉而著称。用潘石屹的好哥们冯仑的话说就是，房地产进入“后开发时代”。后开发时代的最大特征就是，盘活存量资产。潘石屹显然不擅长这个，但是黑石集团擅长。
比如这次的交易方黑石集团，很多人不了解这家机构，也很疑惑他们为什么和“鬼精鬼精的”潘石屹背道而驰，难道他们不怕交易亏损吗？事实并不是这样，黑石作为“华尔街PE之王”，这些年对中国的投资基本上都是房地产，而且都是房地产存量业务。黑石靠什么赚钱？一方面是靠赚利差，业内人士也透露，黑石接盘SOHO之后，可能会拆分转卖，但必不可少的一道手续就是，雇佣专业团队把写字楼、出租物业，以及一些其它业态做得更好；另一方面，投资机构有天然地抬高股价的优势，尤其是黑石集团，最擅长的就是“捡漏”低估值公司，然后最大化其价值后，再卖掉。