开发商|行业进入洗牌期，如何买房更安全？( 二 ) 购房者|山西晚报

山西晚报采访人员了解到，因疫情、环保限工影响，省城2018年、2019年销售的项目不约而同出现延期交房，延期时长有长有短。但延期交房长达9个多月的状况，确实增加了业主的经济负担，影响了业主落户、子女入学、工作成本等日常生活，令业主难以接受。业主们认为，疫情及环保的限工令，均发生在冬季采暖期，即北方地区建设工地普遍执行的停工期、工人春节的休假期。在业主看来，交房延期的原因是房企周转资金不畅、内部管理不佳、工程进展无序、企业股东变更等问题，开发商却偏偏借疫情和环保的限工令来免责，令人非常气愤。
太原华贸硅谷所李律师表示，购房者和开发商没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。房企要主张延期交房为不可抗力造成的，应当提供相关机构的证明文件证明该情况符合法律认可的不可抗力条件。山西晚报采访人员查阅相关资料了解到，疫情及环保限工令对多数项目的顺利交房造成了影响，属于延期免责的范畴。但在同等条件下，优秀房企会结合历年环保限工令周期，与工程方协商调整施工节奏，做好延期预案，及时通知业主，尽可能缩短延期时长。面对楼市风暴，不同楼盘的抗风险能力、品牌保护及危机化解能力可见一斑。
根据《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”
山东海利丰律师事务所律师国丰华表示，经常遇到这样的情况：部分购房者在购房合同中对延期交房赔偿金未曾约定。在这种情况下，按照最高人民法院的司法解释，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果消费者要求退房，也可以按照已交房款乘以同期银行贷款利率及延期交房时间来计算赔偿。
李律师称，开发商提出不进行现金赔偿，而要求用物业费抵顶延期交房赔偿，这种情况要注意。如果开发商交房后牵扯到第三责任方物业公司，那么应该得到业主和物业公司同意，并且赔偿价值应该与约定或法定的损失赔偿价值相一致才可以。上述这种赔偿方式最好由购房者、开发商和物业管理公司签订一个三方同意的合同作为证明，避免入住后出现物业不认账等不必要的风险。
C现房准现房相对安全
期房的风险被众人熟知，相比较而言，现房、准现房收房的安全系数高。山西晚报采访人员了解到，准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。而现房就是已经具备交房条件甚至是已交房的楼盘。
但山西晚报采访人员在调查中发现，一些楼盘瞅准眼下购房者对交房担忧的心态，从宣传口径上对不符合销售要求、存在安全隐患的现房、准现房加以包装，误导购房者出资买房。
以准现房为例，其实际性质仍属于期房，没有预售五证的“准现房”“现房”不能买。在太原市场上，有过多起违规预售“准现房”烂尾的案例。例如长风东街某楼盘，主体早已封顶，但由于证件不全，封顶后楼盘迟迟无法完成内部装修，水、电、气、暖等设施无法入场，导致烂尾数年无法解决。
与期房、准现房相比，五证齐全的现房是收房安全系数最高的楼市产品。需要提醒购房业主的是，现房往往房源数量有限，是一个楼盘中所剩尾房，楼层、户型会有瑕疵，业主如对地段和区域不了解，对现房的选择要谨慎。采访人员了解到，截至目前，太原市内配套成熟且有在售现房的项目有十几个，户型面积跨度大、覆盖全，全城主要热点板块内均有现房可售。购房者可根据自身需求，认真甄别后购买。