分拆上市的金茂物业，超九成物业管理收入来自母公司|新股前瞻| 智慧城市 app|毛利率|智慧城市|中国金茂

提到中国金茂(00817)，大家应该并不陌生。作为一家发展迅速的物业开发商，金茂集团在去年的中国物业服务百强企业中排名14。金茂集团旗下上海标志性的建筑——上海金茂大厦，落成时是世界十大最高摩天大厦之一。
随着金茂集团发展壮大，集团旗下成立近25年的金茂物业，也开始向资本市场进军。智通财经APP获悉，中国金茂于8月31日发布公告，建议分拆旗下的金茂物业发展股份有限公司，在联交所主板上市。中金公司以及汇丰为联席保荐人。
资料显示，金茂物业是一家高端物业管理以及城市运营服务的提供商。按服务范围、服务标准、服务收费三个方面的指标，均处于行业领先地位。另外，公司的增长速度也领先同行业。2018至2020年合约建筑面积的复合年增长率为36%，行业平均值为18.9%。在管总建筑面积的复合年增长率为31.7%，高于行业14.6%的平均值。
以物管业务为主
金茂物业招股书显示，公司业务涵盖物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。
物业管理服务是金茂物业为业主和住户以及物业开发商，提供包括秩序、保洁、绿化、园艺以及公共区域设施运行的维修保护等服务。非业主增值服务包括了，向物业开发商提供案场服务，以及向物业开发商提供的资讯和其他增值服务。社区增值服务的对象是，在管物业的业主以及住户，帮助其解决日常生活中的需求。
金茂物业的总收入一直在稳定增长，2018至2020年的复合增长率达到28.2%。其中，物业管理服务收入占比最大，2021年一季度达57.7%;其次是非业主增值服务，占比33.7%。三项业务的收入对比去年同期都有所增长。

【分拆上市的金茂物业，超九成物业管理收入来自母公司|新股前瞻| 智慧城市】另外，三项业务于今年一季度的毛利率同比均实现明显增长，综合毛利率提升14.4个百分点至25.1%。其中社区增值服务的毛利率涨幅最大，同比提升41.7个百分点至52.9%。

值得注意的是，金茂物业的物业管理服务业务，收入主要来自金茂集团及中化集团两大股东。今年一季度，公司来自上述两大股东所开发物业的收入，占物业管理服务总收入的92.4%。公司的合约建筑面积为4130万平方米，在管总建筑面积1810万平方米。总共管理101处物业，其中两大集团的在管物业数目为80处。

不过金茂物业依赖个别股东的状况正在改善，公司正不断的扩充独立第三方开发的物业。今年一季度，物管服务业务来自独立第三方的收入达到1.41亿元，同比增长86.3%，占比提升1.4个百分点至7.6%。此外，公司来自独立第三方的在管物业数目也从2018年的8处，增加至去年的21处。
在智通财经APP看来，更多的独立第三方物业，可以帮助公司利用规模经济，获取更多的收入，进一步提高毛利率。另外，此举可以使自身的物业组合更加多元化，同时减少对于股东的物业依赖。
另外，非业主增值服务今年前三个月的收入，相比较去年同期增长90.2%。主要是由于金茂物业的服务产品扩大，使得前期规划和设计服务的收入增加。另外，该业务的毛利率增长，则是因为金茂物业新增的咨询及其他增值服务产品，占该业务的47.6%。收入从去年前三个月的745万元，增长至5158万元，涨幅达到了592.3%。
剩余的52.4%收入自于案场服务，也有14.6%的增长。主要是面向物业开发商，帮助其在售楼处以及样板间的销售和营销，通过优质的客户服务吸引购房者。截至今年前三个月，金茂物业为102个项目提供案场服务，涵盖了全国18个省份的50个城市。