房价|楼市“限跌令”下最多只能“85折”！开发商：送车位送装修送家电( 二 ) 房价|房地产市场|三四线城市

“限跌令”集中在三四线及以下城市

其实，限制房价下跌的政策，很早之前就有城市出台。公开资料显示，2014年5月，杭州相关部门就曾规定，如商品房实际成交价低于备案价超过15%，将通过技术手段限制网签。此后，惠州、中山、济南也先后出台政策或约谈房企，禁止“恶意降价”。
经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”城市数量明显增多，包括菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等。
今年8月9日，湖南岳阳市要求，市中心城区新建商品住宅销售实施价格备案；备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统将提示无法签订商品房网上签约买卖合同；如开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。
8月31日，江阴市住建局发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》中称，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
梳理可以发现，这些城市多数属于三四线及以下城市，这类城市的价格在市场火热的时候，会跟随大城市的价格快速上扬，但随着市场转冷，降温也更为明显。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类政策使得购房者对于全国市场有更为清晰的理解，即不是所有城市房价都在上涨，部分三四线城市反而面临去库存的压力，它折射的是部分非热点三四线城市在强调控之下成交持续低迷的现状。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬分析，房地产对三四线城市的经济增长以及投资和消费带动性更强，因此也对房地产下滑的容忍度更低。相比一二线重点城市，三四线城市的产业结构不仅单一，而且比较传统、升级很慢，地产繁荣并依靠这个行业强大的产业关联性，带动了投资、消费、就业的增长。而当市场下行时，三四线城市受到的冲击自然更大。
房地产行业基本面变了吗？

“限跌令”之所以引发关注，除了与发布该类政策的城市数量较多有关外，也与当前市场情绪不无关系。
经过持续数年的楼市调控，包括一二线核心城市在内的许多城市，市场热度都有所降低。例如，深圳近几年的房价出现大幅上涨，但随着二手住房指导价政策的落地，降价趋势明显，房产中介门店也出现“关店潮”。另外，当前一些知名房企资金链紧张问题持续引发关注，让外界对市场走势愈发谨慎。
不过，李宇嘉认为，从局部看，房地产市场表现较差，但从全局看却并不差。国家统计局数据显示，1-8月份，全国房地产开发投资两年平均增长7.7%，商品房销售面积两年平均增长5.9%，商品房销售额两年平均增长11.7%。1-8月房地产施工和竣工面积同比分别增长8.4%、26%。
“调控政策如此密集，资金面史无前例紧缩，行业还能有这么大涨幅，可见房地产行业穿过了众多周期，自有其强大的发展韧性与承压能力。所以，这个行业的基本面没有变化。”李宇嘉判断称。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬分析，出台“限跌令”的城市普遍面临着房价疲软、库存较高的情况，这也是很多三四线城市面临的共同难题，在未来一段时间内，出台“限跌令”的城市或许仍会增加。但这并不代表着整体市场会很差，那些人口有流入、产业有支撑的城市群、都市圈，未来仍有潜力，房地产市场有增长空间。