长沙|买新房，买有“复利”的城市楼市|房价|上海市

原创阿卜教授掌楼
昨天我说，就算是好房子，也千万别追高。有人问，教授你不是说过要当时间的朋友么？既然长期看好，为什么还要在意短期的下跌呢？我说，正因为要当时间的朋友，才更应该避开下跌。 01长期主义，关注的是复合增长，或者叫“复利” 。年化10%的复利，七年就能翻番。但你要注意，复利有美好的一面，也有脆弱的一面：只要有一次大的亏损，那么之前好几年的收益都将付之一炬。就好比本金100万，前七年保持了10%的复合增长，涨到了200万；结果第八年亏损50% ，就又回到100万了。
整个八年白忙活了。
巴菲特告诫我们“不要亏损” ，就是因为他深知“回撤”的可怕。
02
可惜的是，很多城市--包括上海--的二手市场都正在回撤。前两天我看到一个房源：

要知道，这可是上海浦东、带有一梯队双学区的房子；过去一年半，一直是市场上最火热的产品。要放几个月前，它绝对是被哄抢的众矢之的，卖15万一平不在话下。但如今却卑微地喊价11万出头。这个价格相当于，过去一年半，投资客炒学区赚到的钱，全都吐了出来。有人会嘴硬，说降价只是少数，大多数房源的挂牌价依然很高啊。但在我看来，大范围降价是迟早的事儿。这是囚徒困境：早卖还能高位套现，晚卖注定被套牢了。
最终的结果就是，暗搓搓降价抢跑的房东，会越来越多。
你是购房者，就千万别追高。
眼前的坑那么明显，干嘛还主动往前跳呢，对吧？
二手房就观望吧，往后只会更便宜。
03
买新房。
新房有倒挂，普遍比二手便宜。买了新房，就有了“安全边际” 。房价真塌下来，也有二手房先顶着。有人可能担心，要是房价跌到连新房也卖不出去的水平，怎么办呢？别担心。新房关乎GDP和就业，是楼市健康发展的底线。如果连新房都凉了，那么楼市调控大概就得调整了。
04
买有“复利”的城市。你得改变观念：这两年，大多数你观念中的好城市，都没有复利（新房除外）。譬如杠杆高的城市，像深圳、杭州。又譬如涨多了、被严厉调控的城市，像上海，东莞。不仅没有复利，甚至可能从交定金到过户这段时间，会有账面上的亏损。哪些城市有复利？我之前几篇文章写过了，苏州、长沙、嘉善、海口...总之得改变观念。像长沙，很多人觉得楼市不怎么样，房东都被“套住了” 。但其实长沙楼市很健康，没有炒作；虽然涨得慢，但很稳，你不用担心回撤。
而且租金水平很高，能抵相当一部分月供；就算房价不涨，你的压力也小。
大致是，房价每年微涨5% ，租金大概有3% 。加在一起就有8%；五年就是40% 。
有的城市一年就能涨40% ，但之后回撤也厉害；时间拉长到五年，就被长沙比下去了。
05
我特意强调了两次“改变观念” 。它意味着，你要学会视而不见。
【长沙|买新房，买有“复利”的城市】对印象中的好房源视而不见，对印象中的好城市视而不见。
巴菲特有个比方：长期主义者，好比棒球比赛中的击球手。
对面投了几十个、甚至上百个球，你都可能无动于衷，直到你等到自己可以击中的那个投球，即能产生复利的机会。