林阳|苏州二次集中供地：谁的狂欢( 二 ) 土拍

??拒绝躺平
??在苏州二轮集中拍地开始前，“土拍延期”、“终止出让”、“流拍”、“底价成交”、“房企躺平”等一度成为全国二轮集中供地的关键词。有同行问，“苏州这次土拍也会凉凉吗？”
??拍地第一日，5宗地底价成交，1宗低溢价成交，6宗地中仅2宗被民营企业拿下，开局很平淡。
??拍地第二日，车坊地块在限时竞价阶段有房企一次加价5000万，报价11轮，冲破中止价……最终在一次报价阶段，被中海收入囊中，成交楼面价约2.3万/平米，溢价率14.95%，逼近限值。很多人说，这才是苏州土拍应有的样子。
??拍地第三日，大家都没有太多期待，因为出让地块除了一宗园区的商住用地，其余多为吴江乡镇地块。首宗出让的运东地块流拍，有些意外但也在情理之中。
??运东WJ-J-2021-017号地块的竞得方需要与吴江经开区签订投资发展监管协议，协议中要求竞得方在17号地块周边另行投资建设商务商业综合项目，且商务商业地块塔楼内需要引进2家中国500强前10强企业总部，企业总部注册资本不少于8亿。为保证总部企业如约入驻，竞得方在签订协议前还得向吴江经开区缴纳3亿元保证金。
??对房企来说，这个拿地门槛太高了。与其说是房企躺平，不如说他们更理性了。
??相比首轮集中拍地，二轮报名房企少了近一半，进入一次性报价和溢价成交的地块也明显减少。除了受土拍规则调整的影响外，跟地块本身的条件也有很大关系。
??苏州二轮集中出让的地块中仅16宗普通涉宅用地，且都处于非热门板块，除园区3宗宅地外，其余地块的关注度都不是很高。放眼苏州今年1-8月成交套数前10楼盘，大都有地段的加成。如果不是急于补仓，房企不会贸然出手。
??另外，此次出让的地块楼面价都不低。以相城经开区的41和42号地块为例，起拍楼面价17500元/平米。此前该区域出让的宅地楼面价均在1.4万/平米左右，新房售价也在2.4万/平米左右。虽然41和42号地块在交通和商业配套上更具优势，但是在整个区域来看，还是偏高。
??地价本身已经这么高了，愿意加价的房企自然就少了。
??有房企透露，已经在关注第三轮集中供地了，希望在末班车上斩获一些优质地块。
??活力依旧
??要论一个城市土地市场的活力还得从新进房企说起。
??2016年至今，有近60家房企首入苏州，平均每月约有1家。
??在全国土地市场整体低迷的背景下，苏州这次是否还会有“新人”到来，大家心里都没底。直到五矿地产的出现。
??在9月17日园区胜浦49号地块的角逐中，五矿地产以近22亿的总价成功斩获该地块，首进苏州。随后一张写有“你好苏州！国匠五矿幸会江南水乡”的海报在朋友圈传播开来。
??五矿地产隶属于中国五矿，中国五矿由原中国五矿和中冶集团两个世界500强企业战略重组而成，是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一。
??在五矿地产到来之前，其本家中冶置业已于去年通过合作开发的方式首入苏州。
??双双入局，是巧合还是默契？
??为其三天的土拍终于在9月18日落下帷幕，一些业内人士纷纷感慨，“苏州依旧很稳”。
??“万亿GDP城市”、“全国第二大移民城市”、“新一线城市”、“全国最强地级市”、“人间天堂”……
??苏州有太多的标签，而这些标签共同决定了它在土地市场上的活力。
??成功拿地的林阳和团队一起参加了庆功宴，接下来可以稍微放松一下了。他认为苏州之后的地价或有小幅下调，住宅项目在保证品质的条件下还是会有一定的利润空间，只要有钱，还是会报名拿地。