营收|房地产大雷暴？为何杭州房企“三条红线”把控力甩全国房企几条街( 二 ) 毛利率|房地产|杭州

根据半年报披露的数据，5家典型上市房企均未踩中红线。滨江集团现金短债比和资产负债率较去年同期均有下降，净负债率虽随着规模扩大而提升，但也仍在可控范围内，成为民企中为数不多的“全线绿档”房企。
绿城、祥生、德信、宋都只踩中一条“黄线”，且剔除预收款后的资产负债率均未超过80%。前几年为上市疯狂扩张的祥生，净负债率首次降到100%以下，成功“降档”。
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不过，多数杭派房企若想做到更大量级并非易事。首先，一二线城市新房开发市场已经趋于饱和，土拍“摇号”政策使得牌桌上的玩家趋于固化——央企、本地巨头机会多，外来者敲门的资格都没有。
其次，土地集中布局是一把双刃剑，规模营收增长的同时，也容易受城市土地价格、购房政策影响。
一线城市和长三角地区地价近年屡创新高，金华等三四线地级市地价高峰甚至突破3.6万元/㎡，限价却迟迟不放开，这就导致杭派房企利润压缩严重，未能避免“增收不增利”的陷阱。
在我们统计的5家房企中，绿城、滨江、德信三家毛利率超过21%，但均未达到22%的行业头部平均线。
而在行业从金融红利转向管理红利时，杭派房企的运营能力并不算突出。据克而瑞发布的《2021年上半年中国房地产企业运营收入排行榜》中，杭州房企无一上榜。
但从长期来仍具备赶超的能力，因为杭派房企均找到了住宅开发外的收入“运营曲线”。
5家房企均有自己的物业公司，除了祥生物业外，均在港股上市，估值、毛利率双高的物企有望成为第二条利润线。
绿城M成为代建第一股，旗下的小镇、教育、医疗等行业做得有声有色；滨江则在住宅开发和物业外，成立了长租公寓品牌暖屋；德信的小综合体、产业园在杭州及周边城市落地……这些都将在“管理红利”时代发挥作用。
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当初，“活下去”像是行业大哥“凡尔赛”式的发言，但没想到一语成谶。
可以预见的是，未来几年之内，“三道红线”依然是房企的生存底线，而利润与规模的天平一定将导向前者。
时代变了，追求变了，规则和打法也变了。对于房企来说，没有什么比财务稳健更重要，合理的融资成本、能覆盖短期债务的现金流和较好的评级，远胜于无序的扩张。
而在利润层面上，战略布局和赛道选择也是两大辅助生存的命题。
重点核心地块仍然是兵家必争之地，信用资质好、综合实力强的房企依然保有竞争力，而继多城市出台“控地价、控溢价率”政策后，房企也能有充足的利润空间。
三四线城市有机会，但拿下过热的土地也意味着很大概率站在高岗上。
而在房企的内部结构也在调整，从开发转向运营成为大趋势，多元化业务也成为大方向。但历史告诉所有人，多元化业务成功的企业都围绕在房屋开发的上下游运作，而搞理财、搞足球、搞汽车，甚至搞矿泉水的，几乎土埋了半截。
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