营收|房地产大雷暴？为何杭州房企“三条红线”把控力甩全国房企几条街毛利率|房地产|杭州

来源：凤凰网房产杭州站
2018年夏天，北方人小W揣着教师资格证来杭务工，原本已通过某上市教育机构第三轮面试，却阴差阳错进入了地产行业，人生道路就此偏转。
“未来十年地产、教育都是朝阳行业，至少不会饿死。”当被问到后不后悔当初的决定，他的回答气定神闲，好像在2K21里挑詹姆斯或库里。
然而没人能想到，年轻人眼里的两大黄金产业，竟活像两头挨了重锤的牛，在2021年夏天彻底失速。
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如果说针对K12教育发布的“双减”是一套秋风扫落叶般的快拳，那么针对地产行业无序扩张的“三道红线”则是后劲深厚的“化骨绵掌”。
失去了赖以为系的高杠杆，又恰逢调控和还债，几头庞然大物气若游丝，而数不清的蝇量级选手坟头草都半尺高了。
但小W依然不后悔当年的选择，房地产虽处多事之秋，但“阵痛”总好过“癌症晚期”，如果坚持走老路，这个时间大概在举牌讨薪吧。
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地球上任何事似乎都逃不过“二八定律”，过得好不好，还得看大佬。
在刚过去的半年度业绩报发布会上，行业“老大哥”交出了一份近12年来最差的成绩单，营收同比（下同）增长了14.19%，但净利润下降了11.68%，毛利率跌了8.9个百分点，仅有22.9%，卡在行业头部平均线上。
“增收不增利”已经成为了行业普遍现象，根红苗正的“好学生”也无法幸免。
据半年报统计，TOP20房企共实现营收1.78万亿，较去年同期增长23.2%，但平均毛利率只有22%，相比一年前跳水520个bp。某TOP15毛利率从37.7%跳到17.7%；某央企毛利率同比下降21.56个百分点，相比去年几乎腰斩。
几乎所有毛利率下降的房企都将原因归结为过高的地价和龟速结转率，但盈利水平下跌尚能通过调整布局缓解，而因“三道红线”导致的债务规模受限，才是房企真正的命门。
在风财讯收录的2021中期营收TOP100房企中，红橙黄绿档房企分别为6、15、33、46家，“降档”成了这一年来房企的头等大事，但在资金、土地资源向“安全档位”房企倾斜的今天，红、橙档房企因外部压力而走向衰败似乎是必然。
过去一年发生了太多“步大拉胯”的灾难，以至于激扬文字的大佬们也改走谨慎路线。最典型的要数买遍全国的“白骑士”，前脚把“安全”挂在嘴边，后脚与万达酒店提前16年分手。
有钱任性的金主爸爸尚且如此，而一直以精致、稳健著称的杭州上市房企，又是怎么样呢？
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不同于激进的闽系、粤系，杭派房企大多走精致的“小而美”路线，上市的不多，如今仅有绿城、滨江、德信、祥生、宋都这几家相对活跃。
按照2021上半年的销售规模（数据来源克而瑞），绿城进入TOP10，滨江、祥生进入TOP30，德信在TOP50附近，多为大中型房企。
而在营收方面，5家房企均有较大幅度的增长，其中滨江以193.9亿营收，同比增长88%，排在杭州首位。而放到全行业来看，这个数字远超过百强房企36%的平均营收增长率，在TOP30中也可以稳定排在前5位。
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业内人士分析，杭派房企多布局在热点城市和长三角，因此规模和营收可以保证中长期稳定增长。
以绿城为例，总可售货值的74%位于一二线城市，北京、杭州、宁波等热度较高的城市都是“主攻点”。上半年，绿城在大本营杭州新增货值260亿元，占据新增总货值的12%；宁波土地货值278亿元，占比13%；北京178亿元，占比10%。
滨江虽然近6成的货值都在杭州，但也先后进入了上海、苏州、广州、深圳等TOP10级城市。
与此同时，杭派房企普遍有谨慎的特质，这在“三道红线”时代难能可贵的。