公开|宅地存量信息公开，是否让“地主”们无法斗地主？( 二 ) 毛利率|雅居乐集团

近年来，房地产调控政策在信贷方面加大力度，出于资金压力，房地产企业提升去化速度，以便加快资金回流，“囤地”现象有所缓解。此次地方政府将辖区内存量土地信息予以全面公开，区域存量住宅用地与房企囤地现象一目了然，届时有望借助公众的监督推动“囤地”问题的解决。
二、重点房企库存
房地产市场调控不断加码，从融资渠道延伸到了房地产开发主体。以往，房地拿地后，不急于开发，以时间换空间的方式，以博土地价值升值，实现更多的利润。随着三线四档融资新规的出台，囤地的现象有所缓减，而本次对准存量住宅用地的调控，也将使更多的闲置土地暴露出来。总的来说，库存量越大、库存去化周期越长的企业，囤地的可能性更大，同时房企对那些高溢价、高成本获取的土地，闲置的概率也越高。李嘉诚可谓囤地的“鼻祖”，其长实集团于2004年以21.35亿元总价拿下的千亩成都土地，当时的成交楼面价为1030元/㎡，为当时成都乃至整个西部地区单宗土地的最高价，被称为“地王”项目，但却被闲置了16年，于2020年7月23日李嘉诚的长实集团发布公告称，拟出售成都南城都汇项目50％股权，作价约78.47亿元，李嘉诚因为囤地赚得盆满钵满。此外，万科也曾被曝广州地王项目闲置达4年。● 恒大、万科、融创土地储备量居前三，TOP10房企囤地量集中化明显，去化周期TOP2房企则为龙光集团和华侨城从各房企公布的累计土地储备看，截止21年6月底，恒大、万科、融创期末土储规模最大，其中恒大居首位达21400万方，紧随其后的为万科为20848.5万方，融创居第三为16000万方。值得关注的是，TOP10房企土储占比达59.8%，土储占有量集中化明显。但从库存去化周期看，龙光集团去化周期最长达11.48年，其次为华侨城达9.5年。除上述两家房企，高于样本房企去化周期中位值4.77年的分别有新城控股、华润置地、中梁控股、中海地产、金地集团、雅居乐、建业地产、富力地产、中骏控股、佳兆业等10家房企。10家房企中3家为国企、央企背景，这类房企资金及融资成本优势是民营无法企及的，在拿地上也“顾虑”更少、更为激进；此外，处于1000-1500亿销售规模的房企为了追求增长，拿地也很积极，如雅居乐、建业地产、富力地产、中骏集团、佳兆业等。表.重点房企库存去化周期
【公开|宅地存量信息公开，是否让“地主”们无法斗地主？】

注：对在21年中报公布了累计土地储备规模的重点房企纳入本次研究范围。融创中国为权益口径，龙光集团2020年销售面积为权益口径，但考虑到其通过招拍挂方式获取的土地权益接近100%,故不做调整。

三、典型房企分析
● 龙光集团在高周转的模式上“慢不下来”，频频制造地王的同时积极囤地
“地王收割机”龙光集团2020年通过招拍挂方式竞得38宗土地，其中溢价率超50%的有10宗，年平均拿地溢价率则高达35%。在2021年上半年首轮集中供地下，龙光集团也疯狂囤地，在高周转的模式上慢不下来，且频频制造地王；集团在深圳竞得的两宗土地溢价率均约达45%，其中深圳光明区凤凰地块以最高限价10.88亿、并配建1.12万方的人才房竞得。
图：深圳市光明区凤凰地块

龙光集团21年上半年年实现销售额736.4亿元，土地投资金额为323亿元，投销比达43.86%，可见公司逆势拿地激进，而要顺利消化这些高溢价地，估计需要较长的时间，这些项目能否正常有序地开工、确保土地不闲置，就要看公司人员、资金等各项资源的协调配合能力，以及对项目运营目标了。