公开|宅地存量信息公开，是否让“地主”们无法斗地主？毛利率|雅居乐集团

本期看点
看点一：存量住宅用地信息公开政策实施，有望全面解决房企囤地问题；看点二：房地产市场调控不断加码，从融资渠道延伸到了房地产开发主体;看点三：库存量越大、库存去化周期越长的企业，囤地的可能性更大，同时房企对那些高溢价、高成本获取的土地，闲置的概率也越高；看点四：样本企业中，恒大、万科、融创土地储备量居前三，TOP10房企囤地量集中化明显，去化周期TOP2房企则为龙光集团和华侨城。

一、对存量住宅用地信息的规范
“房住不炒”背景下，我国房地产房地产调控政策仍在持续。2021年9月1日，自然资源部办公厅下发《关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》，这一政策对准了存量住宅用地，房企“囤地”行径或将浮出水面。
《关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》出台是为认真贯彻2021年7月22日国务院加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议精神，进一步规范存量住宅用地信息公开工作，切实发挥充分信息对稳定市场预期的重要作用。
《关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》要求地方政府严格按照自然资源部制定的存量住宅用地信息公开样式表格公开信息，准确完整地列出每个住宅用地项目的具体位置、土地面积、开发企业等信息，不得缺项漏项，不得使用名称简称。同时，函件上鼓励地方政府在此基础上进一步丰富存量住宅用地信息公开公开内容，建议将拟公开的存量住宅用地逐宗在城区现状底图上清晰标出分布位置，方便查找，并且现状底图要有明显的区位要素，易于辨识。
图：存量住宅用地信息表

此外，各地方政府要在城市自然资源主管部门门户网站首页开设“住宅用地信息公开”专栏，避免多层嵌套，方便公众查询。在每个季度初10日内要完成存量住宅用地信息更新，并作醒目提示。有条件的地区要实现公开信息的月度更新。
从此次《关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》政策内容看，存量住宅用地的公开，主要包括三类土地，即未动工土地、已动工未竣工土地、未销售房屋的土地。这三类土地均是存量土地方面值得重点关注的内容。存量住宅用地信息的公开，明确了各个区域的存量住宅用地信息，为房地产企业制定拿地决策提供指导建议，为民众购房提供参考意见。存量住宅用地信息的公开在一定程度上影响房价预期，披露房地产企业是否存在囤地的情况。
“囤地”是我国土地市场中一个屡禁不止的问题。一方面地方政府和企业诉苦土地供应不足，另一方面数据显示有不少土地处于闲置状态。尤其是住房用地的闲置减少新增房源供应，一定程度上推动国内热点城市房地产市场的行情上涨。
土地储备作为房企后续开发的资本，代表了房企未来可售面积、手中的货值。每年房企都会新增土地储备，来保障企业的发展。随着购入的土地面积增多，房价地价持续上涨，囤地成为一些房企的投机行为。此外，土拍大战中地王频出，也是有囤地这一招来兜底。如果一不小心拿了高价地王，成本太高卖不出去，那就囤起来，待三四年后房价上涨时，再开发售卖。
针对囤地现象，国家也出台相应政策整治，但相比囤地囤地获得的巨大收益，处罚力度相对较弱，且房企有很多规避方法。早在1999年，自然资源部就下发了《闲置土地处置办法》：规定对闲置满1年的土地，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工的可以无偿收回土地使用权。到了2008年1月，国务院还下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，重申土地闲置满2年，依法应当无偿收回的坚决无偿收回。2010年3月至7月，国土资源部在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作，集中力量清理查处不及时开发建设、囤地炒地、违反法律法规闲置土地等一系列突出问题。但由于执行环节长期不够严格，且房企规避手段众多，囤地现象屡禁不止。