商业|商业地产轻资产和重资产的赛道，你更看好谁？

鸟瞰武汉汉街万达广场及楚河汉街商圈
近日，引人瞩目的武汉汉街万达广场闭店改造升级为武汉SKP，标志着万达商管全面转型轻资产道路的节奏正在不断加快。
在同一赛道，既有刚于今年6月底完成出售6个来福士资产组合部分股权予平安人寿的「老练玩家」凯德集团，也有于今年3月宣布同样全面转型轻资产道路的「新派选手」龙湖商业，轻资产模式已被越来越多的商业地产企业所重视。
在另一赛道，太古地产在今年7月以合作开发的形式入局上海张园城市更新项目，去年8月新世界中国拿下上海淮海中路地块以及去年2月香港置地联合体竞得上海新「总价地王」上海徐汇滨江地块。
以新世界中国、香港置地、太古地产、新鸿基地产、恒隆地产等代表的港资商业地产发展商，依然坚持以重资产模式加码布局内地的核心一二线城市。
在更广的赛道，华润置地、北京华联SKP、万科印力、宝龙商业、大悦城控股等商业地产企业在发力推进重资产项目的同时，也在积极布局轻资产项目。

部分代表性的商业地产企业项目类型
看似存量较多且接近饱和的内地商业地产市场，为何会出现如此火爆的多元发展及积极向上的趋势？在未来，轻资产和重资产的不同赛道，哪一条更具优势？以下，LAB君将试着从企业价值、市场需求、发展前景的不同维度来加以诠释。
轻资产的选择
加速发展品牌效应竞争激烈
目前，内地商业地产的轻资产模式主要分为三大类：

主要负责项目运营，以万达商管为代表，输出设计、品牌和管理，并获取管理费用和租金分成；
集投资、运营、退出为一体，以凯德集团为代表，聚焦于中高端项目，以基金运作介入项目的开发或收购，通过运营获得租金收入作为基金稳定收益，实现资产增值后将项目打包以REITs方式退出，从而完成基金的循环投资；
提供管理服务、承租经营、股权合作、基金管理等多种定制内容，针对不同项目的特点和周期达成最优的服务模式。

万达的发力布局
截止2020年底，万达商管累计开业368座万达广场，其中轻资产项目已超过100个；在2020年新开业的45座万达广场中，轻资产项目为27个，占比60%，全年新签约60个轻资产万达广场；在建的约150座万达广场中，轻资产项目占比超过80%。在轻资产战略上，万达商管表现得领先而坚定。

2020年12月开业的武汉东西湖万达广场是万达商管在武汉的首个轻资产项目
从2015年率先布局轻资产模式，到2017年通过出售文旅和酒店项目「瘦身成功」，再到2020年的「轻装上阵」，凭借市场规模、品牌效应和运营经验等头部优势，万达商管在大幅降低企业负债率和经营风险的同时，扩张节奏不断加速。

在场景、科技、内容三大方面作出升级的深圳龙岗万达广场将于2021年开业
在2021年，万达商管计划开业万达广场50个，其中轻资产项目34个，计划签约70个轻资产万达广场。在产品线方面，迭代升级的第四代万达广场已经问世，更有突出体验式场景和社交氛围的新项目已在路上。

武汉万达电影乐园改造项目已经启动
从发展趋势上看，万达广场新一轮的扩张重点主要集中于一二线城市的新兴区域、三四线城市、县级市以及县城的新兴市场，既说明了核心城市商业市场的激烈竞争，也验证了从城市到城镇的商业地产下沉市场依旧具有巨大的潜力空间。