城市|这个造出了全国标杆的城市，现在却买不下手( 二 ) 二手房

再加上，苏州无缘机场后，高铁就是城市唯一门面，凭借高铁的人流与门面，本身就有发展商务的潜质，所以这块区域也规划部分写字楼与标志性大楼。最近利好也不少，京东云谷等产业落地，也给高铁新城留下不少想象空间。
总的来说，高铁新城既有产业，又能承接园区外溢，并且还有看得到的配套，在3w这个价位，后劲潜力是最大的。
而综合实力最好的科技城，为何我不看好呢？
虽然科技城看起来很强，但这个板块有一个最大的硬伤，就是远。
这个远，是相对于园区而言的远。它是区别于园区之外，独立的产业新城。但现在又不像园区那样，有足够的外溢能力，属于内外无援，只能依靠内生产业落地来吸引人气。
但现在的情况就是，做不到！
我们这次考察，最大的感受就是大片大片的空地，见不到任何的商业，哪怕是小小的便利店，或是临街的沙县小吃。
虽然这里规划的产业，看起来很高端，但都是以科研为主的研究所，研发中心园区，以及政务单位和高校，但这些产业其实是无法带动大规模就业的。

苏高新软件园
所以，现在的科技城最大的问题：
它是区别于园区的一个独立板块。
首先，未来能否起来？未知！
第二，产业能不能带来大规模的人气？未知！
以苏州如此散的分布来看，入手科技城要等待的时间，真的不短。
最后，说说两大太湖新城，美是真美！环境还真的好！
并且我是在苏州考察4天之后，看到的最具现代化设计理念的产品，这才是动辄180，235的豪宅产品，并且还能直面太湖湖景，确实心动。
然并卵，这里几乎没有产业落地，建起的寥寥几座高楼，也几乎没有丝毫企业办公，而这里的总价已经高达500万以上，周边打个车都打不到。
只能说这里只适合苏州本地富豪区，投资玩家没必要。

再来说说第二类园区外溢的3w板块，主要就是吴中城南、尹山湖、胜浦、甪直、运东。
其实吴中城南，自认为自己不是园区外溢板块，而是整个苏州的核心老城。这就跟尹山湖不承认自己是吴中，疯狂说自己是独墅湖西一样。
但在我看来，这两个板块，其实最后都得靠园区。这两个板块周边的配套还算完善，发展也比较成熟，只是没有产业集聚，最终还是得依赖园区，谁离园区更近，交通更便利，谁就更有优势。
胜浦就要单独说说，有着园区的金字招牌，又有自贸区的利好，因此价格也来到3w附近，但我认为这个板块，要等等基本面了。
如果这个板块2.5w我认为还有些空间，但来到3w真的非常尴尬，竞品实在是太多了，但在这些3w板块里，只有胜浦连路都还没修顺溜。
要知道3w再往上走，接盘人群一定是改善。胜浦的产业最终如何我不确定，但我知道园区的的招牌再香，3w的价格，看着一片厂房，我也不一定敢下手。
最后再说说甪直，这应该是苏州市场，仅有的在2w附近，还能有不错概念，享受产业外溢的板块。
而要说清楚甪直的价值，就要看看桑田岛，作为独墅湖科研最东边的产研生态保护区。在这里又看到了熟悉的华为研发中心，欧式建筑，占地面积也不小，完全是熟悉的松山湖的味道。
而甪直的价值就在于，这是桑田岛附近最近的2w+住宅用地，一旦华为起来，这里必然上涨空间。